商业地产能亨受的租金分析报告.doc

价值中国 财经 新兴产业 管理 投资 文化/社会 百科 微媒体 资讯分享 读书 杂志汇 文档下载 热点观察 价值社会 房产 行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析 登录 注册 行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析 1618 蔡宇翔 原创 | 2011-01-17 14:25 | 收藏 | 投票 关键字：蔡宇翔?行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析? ?? 在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。 在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。 与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。 一、各类业态可承受的租金分析 1、服装类 ?????? ??????????????? ???????????????????????????????????????????????????????数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。 2、生活服务类 ???????? ?????????????????????????????????????????????????????? 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。 3、餐饮类 ??????  ????????????????????????????????????????????????????? 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。 4、专业市场类 ??????  ??????????????????????????????????????????????????????? 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。 专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市