铜陵铜冠地产铜陵钢材厂铜材厂地块项目整体定位及物业建议报告.pptVIP

铜陵以第二产业为绝对主导，处于工业化成熟阶段，未来重点打造三个产业集群、四大基地、三大接续产业;产业发展缺乏城市高级化的引导，对房地产的持续发展不利 宏观大势发展 户型设计相对落后，功能空间设计的合理性和创新性不足，存在一定可提升空间；部分中高端项目户型设计先进，成为产品竞争的核心要素 同安徽9大城市相比，铜陵成交均价处于中间位置，均价水平为4200-4500元/平米左右，销售价格尚存在一定上涨空间 2009年至2010年上半年铜陵共成功出让土地共5000多亩，未来市场竞争加剧；同时发展商开发成本的大幅增加将进一步促进住房销售价格的提升 2009年铜陵全年成功拍卖土地28块，共2357.09亩，总价款20.114亿元 从2010年1月份开始到6月份结束铜陵共有28块国有土地公开拍卖使用权，其中成功拍出的土地有25块，共2694.57亩，共拍得土地价款57.958亿元 2010年仅上半年土地拍卖收入已达57.958亿元，是09年全年的近三倍 外来品牌开发商加速进入，现有市场开发理念及开发水平的升级在所难免，大盘概念即将成为市场热点 城市中高端客户流向分析：本项目未来主要的竞争在中心区板块内部以及新城板块 房地产市场发展概况 * 背景研究 城市地位及规划 城市经济发展现状 城市房地产发展状况 近年来铜陵GDP总量呈现不断上涨，但经济总量排名全省中下游水平；同时较高的经济增长水平必将带动城市经济的快速提升 初步核算，2009年铜陵实现生产总值（GDP）343.72亿元，按可比价计算，比上年增长13.7%。 从绝对量分析，铜陵城市整体经济目前处于快速平稳发展阶段，平均增长率高于全省，处于全省中游，且经济发展势头将在一定时期内得以保持，城市经济实力将得以提升； 数据来源：铜陵市统计年鉴 目前铜陵人均 GDP 约6800美元左右，按照人均GDP与房地产发展水平之间相比较，铜陵房地产市场正处于稳定发展阶段； 铜陵城市人口基数小、城市化率高的市情，决定了铜陵住房需求的独特性，即以改善型需求占主导。 铜陵经济水平平稳快速上涨，人均GDP近年来有较大幅度提升，跃居全省第二；与房地产市场发展的对应关系来看，铜陵房地产市场处于以改善需求为主的发展阶段。 铜陵近年人均GDP变化图（单位：元） 铜陵与省内城市09年人均GDP对比图（单位：元） 数据来源：铜陵市统计年鉴 重点打造三大产产业集群 依托铜陵独特资源优势，大力发展铜产业集群、电子产业集群 、纺织服装产业集群，构筑铜陵特色优势产业 ； 发展四大基地 构筑全国最大的铜产品加工制造和集散中心、全国重要的电子信息基础材料产业基地、硫磷化工产品基地和水泥建材制品基地等四个产业高地 ； 培育发展三大接续产业 培育和发展一批具有市场优势、区位优势和竞争优势的新兴接续产业，装备制造业、新材料工业 、生物医药工业 。 ——铜陵市2003-2020产业发展规划 2009年铜陵三产结构比例 根据城市产业结构与城市房地产市场发展关系：第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象；第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量 数据来源：铜陵市统计年鉴 基于独特的城市发展历史，铜陵城市城市化居于安徽省前列，至2009年，城市化率已超过60%； 铜陵市域人口近年增长数量有限，且增长速度呈现下滑趋势，从06年1.23%下降至09年的0.14%； 新增人口少影响市场张力：市区人口近年有相对一定比例增长，但总增长数仍然有限，7年间铜陵市区人口增长仅为7万，年平均增长1万人左右。 城市规模较小决定了城市房地产市场规模发展有限，基本上限制了房地产企业走大规模高速度的发展模式 。 铜陵09年城市化率超过60%，居安徽省前列，但人口基数低，城市规模较小，房地产市场容量有限；同时随着城市的发展，人口规模的提升，城市用地价值将逐步显现。 铜陵近年全市人口变化图（单位:万人） 铜陵近年市区人口变化图（单位:万人） 到2020年，城市人口将达到80万人，城市建设用地规模控制为80平方公里；到2030年，市中心城区城市人口规模为100万人，城市建设用地规模控制为100平方公里。 ———铜陵市城市用地规划 数据来源：铜陵市统计年鉴 铜陵人均可支配收入近年呈快速增长态势，但即期消费意愿不强，表现为高储蓄特点，整体来看，铜陵居民消费能力逐步增强，消费方向需加以引导。 收入增长较快：2009年全市城镇居民人均可支配收入达到16769元，同比增长10.5%；农民人均纯收入预计达到6190元，同比增长11% ；09年全国人均收