综合体项目拿地阶段及及项目可行性评估.ppt

　 　 290 6、综合地价上限（万元/亩） 此即为地价上限 7079 　 5、不考虑土地成本的毛利（销售总额-开发成本-税费） 　 26494 　 4、开发成本+税费 　 　 0.082 3.3、企业所得税 　 　 0.07 3.2、土地增值税 　 　 0.068 3.1、营业税及附加 销售额的22% 7386 0.22 3、税费 本地块最终拿地价格：408万元/亩 “3步曲”核心命题分解 Steps3：怎么去拿？ 对地块竞拍对手的了解 政府对地块的初步设定、偏好 拿地条件、门槛的设置 周边同步出让地块的基本了解 分享结束！谢谢倾听… 合和培训教材 综合体项目拿地阶段 要解决的核心命题及项目可行性评估 2011-1-20 □ 项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？ □ 作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策？ □ 拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工作？怎么开展工作？ 以上，都需要快而准确的预判。 教材目的 □ 项目拿地阶段要回答的核心命题 □ 核心命题分解及项目初步可行性评估 课程内容 以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。 项目拿地决策思维模式： 项目拿地阶段要回答的核心命题 一、项目拿地阶段要回答的核心命题（拿地策略“3步曲”） 第1步：地块拿不拿？ 第2步：花多少钱去拿？ 第3步：怎么去拿？ “3步曲”核心命题分解 Steps1：地块拿不拿？ “地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决： □ 第1步：地块及周边环境初步实地考察 □ 第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型） 第1步：地块及周边环境实地考察 □ 地块自身物理条件研判 □ 初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心） 以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例： 地块特点及商业限制 地块主要经济技术指标： 宗地位置： 地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧 处于洛社镇 镇中心核心位置， 紧靠洛社镇政府、洛社人民广场 建筑物性质为：商业用地 实际出让面积：16252.7平米 规划面积：26004.32 平米 建筑容积率：1.6 建筑密度：＜50% 建筑高度：≤6层 绿地率：＞10% 机动车出入口：未定 土地交付条件：净地 地块条件分析： 位置：项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅200米，人口导入方便，地理条件优越； 交通：公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便； 地块现状：项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合； 限制条件： 1、沿街展示面窄，项目南北展示面各130米左右，东西展示面各70米左右，按此，本该有400米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略200米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口； 2、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理； 3、西北侧为一个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避； 地块及周边环境初步实地考察结论： 洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设，在销售、招商、经营上成功的机会点较多，核心要点是选好主力店及规避西面、北面的人流阻隔；同时在人民路、新兴路路口打开步行通道，在项目的西面或西北口设置车行入口。 第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型） 消费及购买需求 竞争关系 地块条件 商户意向 消费需求： 消费人口：地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人，商务消费人口约2万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。 人口结构：整个洛社有1000多家工业企业，4000户个体，10000多的高端消费人群；本地居民12万人，消费力中等偏高，外来人员8.5万人，消费力中等偏低，人口结构全面，满足综合体全业态的需求； 消费习惯：集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主要集中在菜场、商贸城及4大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。 购买力及需求： 购买人群：洛社4000个中小企业及个体户，产生了最少10000左右的企业主和个体老板、高管，他们是商铺购买的主要人群，另外，堰桥、常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺，洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充； 经济实力：通过全市的调研及对私家车、消费习