S公司房地产私募股权基金融资模式教案.doc

S公司房地产私募股权基金融资模式 第三章S公司房地产开发项目融资问题分析 3.1项目概况 3.1.1房地产业务发展现状 S公司创立于1995年，是一家业务聚焦本土的专业投资公司，投资领域涉 及商业零售、房地产、酒店经营、旅游开发等，投资区域覆盖北京及周边京津、 长江三角洲、西南等地区，投资及控股的总资产超过50亿元。2001年收购了K 公司(国内上市公司，主营业务为零售百货和房地产业务)，近年来S公司通过 K公司在京津、长三角和西南地区投资开发了许多房地产项目，并在云南省建立 了一定的品牌影响力。目前，S公司主业为商业和房地产业，为促进本公司的持 续发展，2003年S公司深入研究战略规划，确立了以云南上市公司K公司的发 展为基础，以京津地区、长三角地区作为区域高点进行拓展的房地产战略。 S公司目前在北京地区、江苏地区和云南地区均有大量土地储备和房地产开 发项目，房地产业务主要由控股上市公司K公司下属房地产项目公司开发经营， S公司主要负责前期土地储备和后期开发资金筹集以及公司的整体战略发展规划 等。K公司早在1997年就开始在昆明成立第一家房地产开发公司，以开发住宅 项目为主，经过十多年的发展，K公司己经在云南本地形成数百万平米的开发规 模，拥有一支优秀的地产管理团队，并积累了大量的开发经验，目前综合实力在 云南省排名前五位。从2000年开始，S公司先后进入北京、无锡房地产市场， 通过收购、挂牌、转让等方式，先后完成近两千亩一二级土地储备，整体土地储 备超过8000亩，目前S公司已建或在建的住宅地产项目总规划面积己近200万 平米，公司后期土地资源丰富，S公司房地产开发项目分布情况见表2: 3.1.2房地产项目融资情况 房地产行业是中国经济的支柱产业，一直是国民经济的重要来源，但我国房 地产开发企业资金来源渠道单一，主要依赖银行贷款，而房地产行业又具有典型 的资金密集型、开发周期长等特殊的行业特点，于是，这种单一的间接融资方式 缺乏弹性，对经济震动大，损失也大，一旦金融危机影响便会引发房地产金融体 系崩溃。因此，近年来随着我国资本市场体系不断健全完善，房地产行业正从过 渡融资模式向未来目标融资模式发展，构建市场经济条件下融资模式的微观主 体;从目前以银行贷款融资为主的日德模式向以证券融资为主的英美模式，也就 是向多元化的融资模式发展。 S公司房地产开发的融资渠道主要来自银行贷款、销售回款、证券市场融资 等，2008年以来，在国家针对房地产行业的调控政策出台后，房地产开发商想 再从商业银行贷款变得异常艰难，因此，S公司旗下房地产项目陷入资金紧张状 态，资金匾乏成为制约S公司房地产开发业务的首要因素。同时，国内房地产市 场受宏观调控政策影响，房地产市场景气回落，购房者明显处于观望状态，商品 房交易量下滑，公司三地房地产项目公司均出现销量大幅下跌的趋势。此外，由 于持续紧缩的信贷政策使公司融资难度加大，融资成本提高，加上原材料和人工 成本提升较大，压缩了公司的利润空间。由于以上内外因素的制约和影响，近年 来S公司旗下的房地产开发面积在逐年减少，下属房地产项目公司的财务数据显 示，房地产项目公司的资产负债率普遍都接近或已超过70%，这也意味着S公司从 商业银行贷款将更加困难，S公司主要房地产开发公司的资本结构见表3: 目前，由于国内金融市场和房地产行业均受到宏观政策调控而趋于紧缩，S 公司房地产开发融资渠道越来越紧。2008年，国家又出台了限制开发商囤地的《国 务院关于促进节约集约用地的通知》，该政策规定在土地闲置两年后就要依法收 回，此时，S公司还在北京、江苏和云南等地区拥有大量的待开发土地，储备土 地和在建项目均需要大量后续资金投入，但国内房地产市场行情一路走低，房价 下跌超出大多数人的预料，在这种情况下己建成项目的销售回款也难以兑现，因 此，在国家调控政策和市场行情的双层打击下，房地产开发融资更成为S公司的 首要紧迫任务。 3.1.3房地产现有融资模式的成功与不足 S公司房地产开发现有融资模式主要是以银行贷款主的间接融资模式，目前 只有江苏无锡SBD项目与境外私募股权基金成功合作，本文在分析S公司房地产项 目融资现状和探讨融资模式时，主要以云南昆明YYH项目融资现状和SBD项目融资 案例来分析S公司房地产现有融资模式的融资现状、成功与不足。YYH项目代表了 S公司房地产业务整体融资现状，SBD项目融资案例有其成功经验与不足。 3.1.3.1现有融资模式的困境与问题 目前S公司房地产业务融资问题突出，最典型的是位于云南省昆明市的YYH 项目，该项目是S公司在建的规模最大的商业地产项目，由S公司与K公司共同 出资设立的YYH房地产公司(以下简称为YYH项目公司)开发建设，YYH项目位 于昆明市东北部，可开发面积近2600亩，区域位置