某著名房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书详解.docVIP

PAGE 项 目 发 展 策 划 书 1. 项目概况 1.1 地理位置及素质 【####】位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目所处的高新区始建于1988年，1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。经过十年建设，该区形成了一区多园的管理模式，初步形成电子与信息技术、生物医药工程与现代食品三大主导产业，是一个新型的高科技产业园区。但由于初始规划的局限性，该园区内尚无与园区建设相适应的生活配套设施。【####】的开发建设，正好填补这一空白。 1.2 项目宗地及周边环境 项目用地的西北部现在是电缆厂的主厂区，目前正在生产；用地的北面（即紫荆西路北侧）有倍特幼儿园（对外接收学生）、高新区实验学校（含小学、初中及高中部）、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未整治（位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示范段，景观尚可），枯水季节景观较差，丰水季节水流较急，景观良好。用地内有部分厂房和旧民房需要拆迁，根据用地协议，高新区政府将于今年9月30日前完成首期用地的拆迁并交供我司约100亩土地。 南面：规划路尚未形成，该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间要求逐段完成，且不影响我司的分期开发计划；体育公园正在建设中。 北面：紫荆西路已完成大部分，尚未修建的路段（约150米）居民已经搬迁，但房屋尚未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于2000年12月31日前完成该路段的建设并确保通车，紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。紫荆西路北侧的倍特小区除“金叶苑”（约1.5万平方米的低档住宅）外已全部建成并已入伙。 东面：元华路已形成并通车，但有部分道路仍为原郊区道路（长约200米）。根据“用地协议”，高新区政府将于2001年3月31日前完成该路的市政化改建及肖家河神仙树段的治理（包括其两侧各宽5米的防护绿地建设）。高新区的商业配套（如农贸市场等）位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房（已列入拆迁范围，其用地性质为住宅小区），【####】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小区相望。 西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地块西侧临近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业厂房。 1.3 交通状况及市政建设 1.3.1 交通状况 ●根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有26路、28路、78路共三条公交线路经过地块，其中，26路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神仙树公交车站；28路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站；78路公共汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。 ●用地周边道路通畅，驾车出行可以很方便地到达市中区、火车南站、机场、乐山、峨眉山、雅安等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路（距离地块两分钟路程）和一环路（距地块四分钟路程）可便利达到市中心内各地（十五分钟到华西医大附属医院，二十五分钟到达天府广场）。成雅、成乐及机场高速入口紧邻地块，二十分钟内可到机场，五十分钟内可到乐山，交通极为便利。 1.3.2 市政建设 高新区通过十年建设，市政配套设施较为完备。但具体到用地周边道路两侧的市政管网，就目前情况来说并不完善，需要由高新区政府按照用地协议的时间及内容要求及时配套到位。目前状况如下： 给水情况：沿紫荆西路现有Φ300供水管线，高新大道现有Φ600供水管线，元华路的北段已埋设Φ300供水管线。 污水情况：沿紫荆西路现有Φ800污水管线（沿紫荆西路排向三瓦窑方向），高新大道现有Φ800污水管线。 雨水情况：沿紫荆西路现有Φ1200雨水管线（沿紫荆西路排往肖家河），高新大道现有Φ1200雨水管线。 供电情况：沿紫荆西路现有10千伏架空供电线路，高新大道现有10千伏架空供电线路，元华路现无供电线路。 燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有Φ159天气气管道且在东侧有预留接口。 供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电缆厂大门口附近，电缆厂目前正在使用。 电话及有线电视情况：紫荆西路北侧有电信营业厅，高新大道已埋设2.5万门通信电缆；高新大道已埋设光纤电缆。 1.4 肖家河现状及滨河公园的规划 1.4.1肖家河现状 源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，控制肖家河水量。从水闸处了解及堤上水纹高度，其控制水位在2.5米左右 污染情况：肖家河主要流经居住小区，无工业污染源。但因流经地段新开发小区较多，以及市政路大量修建，导致建筑垃圾增多，并长期堆放在河岸边，导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的主要原因。 水量：