房产经纪人房源的开发与维护精品.docVIP

房源的开发与维护 其实在获取客户的同时也会获取很多的房源 洗盘 最基本的、最简单的方法、虽然机率不大、但一般都会有效果、这个方法适合初步入行的经纪人、 网络：网络有两个渠道、 当然网络求房源是我一个中介公司最大的渠道、在、搜房、58同城、安居客、途房网、好租网、房东、百姓、赶集网等 房东发的个人房源、虽然网络上有很多经纪人发的假房源、但90%都还是真实的 当有客户要房子时、而你手中有没客户要求的房源时、可以再热门租房网站发布求租 信息、当房东看到你所需求的房子、在他手中有时、他会自己跟你联系、 跑盘： 一般在平时带看或业余时间出去走时 多注意周边楼上有没有房东铁出来的单子 驻守 在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地。或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。熟人介绍推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、邻居、家人、购买房源购买刚交房或成熟小区的全套业主名单，或附近商圈的房源信息。老客户的回访对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦。发烟。拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。 每天，都会有大量的房源进入我们的渠道，但是这些房源却存在很多的问题，例如：有的房源是其他中介的，有的房源报价不对，有的房源暂时卖（租）不起来等等，这样就给我们接来下的业务操作带来很大的不便，大大的削弱了我们的工作效率，所以房源维护的重要性也就体现了出来。 二、房源维护的周期 房源维护的周期因人而异，没有一个固定的说法，就我个人现在的经验而已，买卖房源至少五天要维护一次，租赁房源至少两天要回访一次。 三、房源维护的方法及技巧 在房源维护的过程中，房源维护分前期维护和后期维护，我们要针对不同时期不同类型的房源，采取不同的话术来进行回访 前期维护 前期维护主要是指对于刚刚进入渠道的新房源，进行完善信息的过程，比如详细地址、楼层、装修、价格含不含税、看房什么时候方便、有没有满五年、有没有产权证土地证等等，总之，这些信息要越详细越好。 后期维护 在前期维护做的很充分的情况下，后期维护就是指定期的回访，主要以下几点： a、房源还在不在？ b、价格有没有变化？ c、在房源已租（售）的情况下，问问房主还有没有其他房子出租（售），还有没有身边的朋友同事有房出租（售）？ d、租赁房源和买卖房源之间的转换，当租赁市场好的时候，可以把买卖房源转化成租赁房源，同样的，当买卖市场好的时候，也可以把租赁房源转化成买卖房源。 后期维护压价最为主要 1.您好，我们一直在向客户推荐您的房子，今天刚刚还推荐过，但是大部分客户都仅仅讲考虑一下，基本上就没有下文了，您看你这个价格可否做一个适当的调整，您看多少比较合适。。。。。 2.不好意思，打扰您了，还是关于那套房子的事情，我们公司一直在不断的帮您推荐，但是一说到价格，就都不看房了，我觉得是不是价格有点偏高了，您看是不是适当的调整一下呢？ 3.xxx先生小姐，您好，不好意思，您的房子我们已经很久没客户去看了，其实我们一直都在不断的帮您推荐，但是客户一听到价格，就都不愿意去看房子了，要不您看这样行不行，我们暂时先不跟客户报价，等我们估计客户承受能力差不多的情况下，先带客户过去看房子，价格等客户看中之后再谈，您觉得怎么样？ 4. 当然，这样的话术有很多很多种，在临场发挥的时候，希望大家都能够随机应变，看房主的语气，看房主的性格，然后再和房主进行一个很好的沟通，达到我们的目的。 在这里，我不得不提醒一个问题，就是千万不要从一味的从正面去打压房主的价格，这样不但达不到目的，还很有可能把房主和我们之间的关系搞僵，一定要注意方式方法，让房主觉得，你的的确确是在用心帮他（她）卖房子，用心在帮他（她）考虑，这样就算价格没有打压下来，也不至于把关系搞僵。 五、独家委托房源 其实,房源维护的过程,不仅仅就是房源的维护,更重要的同时要维护我们和房主之间的关系,在把回报议价和维护房主关系做的很好了之后,随即又产生了一个非常重要的业务品种----独家限时房源. 独家限时房源:就是指我们公司和房主签定一份独家委托协议合同,在一定的时期内,房主将房子只放在我们一家公司出售(租),当然对我们也是有约束的,就是我们不得低于某个