2009.06.27温泉嘎洒新镇前期全程报告-市场篇.docVIP

目 录 第一部分 市场研究篇 1 一、景洪城市背景研究 6 二、西双版纳自治州宏观经济背景研究 8 三、城市规划背景研究 10 四、景洪旅游业发展背景研究 13 五、投资宏观政策研究 15 六、景洪市房地产发展背景研究 18 七、项目的主要竞争对手分析 24 八、房地产的供给需求研究 29 九、市场消费群体研究 31 十、目标消费群体的界定 34 第二部分 定位篇 38 一、地块分析 39 二、市场定位 43 三、主题定位 47 四、物业形态建议 49 五、价格定位 50 六、客户定位 55 第三部分 产品篇 58 一、关于本案的品质 59 二、规划设计指导思想 60 三、产品规划理想和原则 61 四、总体规划概念 62 五、规划平面建议 64 六、建筑设计建议 72 八、户型设计建议 75 九、环境规划建议 78 十、会所与商业 86 十一、智能化 89 十二、对材料的领悟 90 第四部分 策划篇 92 一、概念导入 93 二、广告总精神 94 三、推广思路 95 四、案名建议 96 五、推广总策略 101 六、阶段推广策略 102 七、行销主题的掌握 103 八、PR活动 104 十一、附录：推广样稿 106 第五部分 推广篇 107 一、营销前的思考 108 二、营销指导思想 109 三、营销策略 110 四、营销战术 113 五、营销战术的应用 115 六、销售执行 120 七、销售通路说明 123 八、各销售阶段执行内容 124 九、现场销售业务操作流程 127 十、整盘去化销控预估方案 128 一、昆明市经济分析 1、昆明市房地产市场经济分析 昆明是云南省的省会，也是云南省经济发展最好的城市，同时也是云南省各地州发展经济的借鉴学习对象，对于景洪来说可以向昆明学习的地方还有很多，于是我们调查了昆明市09年4、5月份以来房地产交易情况。   据统计，5月份昆明市共成交商品房5675套，日均成交约183套，成交面积为58.2158万平方米，成交金额为33.2533亿元，成交均价为5712元/平方米。从上图数据可以看出，成交套数延续了自今年3月以来的持续上升趋势，本月成交套数与上月相比增加了617套，接近2008年月度成交量最高值（2008年1月成交6511套）。成交均价环比小幅上升4.7个百分点，同比上升19.5%。成交均价持续上升的原因主要是基于以下两个方面：一是经济的持续发展促使房价不断攀高；二是成交主力区域的转移，昆明市的主力成交区域已经由之前的较偏的官渡区的一区发展到了盘龙区、西山区并驾齐驱的形势，因而地段的变化也促成了交易价格的提升。　　 从上图看出，本月成交量、成交面积、和成交金额自今年3月以来一直持续攀升，并且成交面积和成交金额均保持了近30%的高增长率，并在本月达到本年度以来的最高值。这一系列的上涨都可以看作是前一段时间政策效应的逐步显现及之前由于经济危机影响消费者购房需求的刚性释放，因而昆明的楼市也随着各方面政策的明朗化而逐步回归常态,同时也是开发商大力度打折优惠来响应政策的结果。5月份昆明市共成交商品房5675套，成交套数与上月相比增加了617套，成交面积为58.2158万平方米，成交金额为33.2533亿元，成交均价为5712元/平方米。五?一小长假为五月份的房价销售开了个好头，很多楼盘延续了房交会的优惠，促销力度也大，再加上很多楼盘已是准现房或是现房销售，大大促进了刚性需求的释放。随之而来的清明节和端午节也一定程度上刺激了该月的房地产销售，市场形势十分喜人。很多业内专家认为，本阶段销量上升的主要原因在于积压已久的刚性需求爆发，购房者的心理预期向好，因此纷纷入市购房。本月楼市成交的主力还是刚性需求和改善性住房需求的购房者，估计这部分刚性需求释放应该还会持续一段时间。从图3的结果上看，5月份昆明市在售的普通商品房均价为5375元/平米。反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。在售楼盘基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为2118.08，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/平方米之间，较上月的波动范围变化不大。从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在3000-7000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为42个，该价格区间的楼盘总共占到84%（样本N=50），该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择 从图3的结果上看，5月份昆明市在售的普通商品房均价为5375元/平米。反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。在售楼盘基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为2118.08，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/平方米之间，较上月的波动范围变化不大。从上面均价频率分布图上看，