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住房抵押贷款风险分析及对策 　住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20－30年。但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务。据不完全统计，美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元，约占银行总资产的1/3。我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速，参见表一。 从表一中可看出，我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人，在商业银行总资产中的比例已接近10％。其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚的利润；另一方面是因为其被认为是风险较低的资产。许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资产。这主要是因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押，而房产对于个人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险很小，据统计不到1％；其次，即使购房者违约，银行也可以将房屋拍卖，将贷款收回，因为从长远来看房价呈上升的趋势。但果真是这样吗？我们来看一下的事例。 二十世纪八十年代初期，一向稳健的美国银行业发生了大规模的银行倒闭事件，数年间几百家银行宣布破产，对美国经济造成了严重打击。倒闭的银行中主要是存款储蓄银行（Samp;L），这种银行的主要业务就是发放被认为风险较低的个人住房抵押贷款。据美国联邦存款保险机构统计，银行倒闭的概率与其住房贷款余额在总资产中的比例成正相关关系（参见图一）。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的日本发生了严重的金融危机，以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良债权包袱，造成日本的金融机构频频破产，影响了整个金融界的生存。其中尤以专门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司（简称“住专”）的倒闭最为突出，该公司1995年的不良债权高达81300亿日元，占总资产的比率为76％。 显然，我们无法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题来解释这种整个经济发生坏帐的现象，虽然它们也可以被认为是产生坏帐的原因。由此可见，巨额住房抵押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险，而且如果我们不对此进行认真分析和妥善处理的话，这种风险对整个银行系统来说几乎是无法避免的。 住房抵押贷款对银行体系的风险主要有利率风险和信用风险两种。住房贷款期限较长的特点决定着这两种风险都和经济发展的周期有密切的关系。首先分析利率风险。利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失。利率的变动同经济形式有密切的关系，一般说来经济繁荣时期利率会上升，随后在经济危机时期利率到达最高点，接着在经济萧条期利率会下降，到最小后又会在复苏阶段开始上升，如图二所示。在到期，经济处于繁荣阶段，此时银行的存款利率为同时贷款利率为；在到期，经济处于萧条期，此时银行的存款利率为同时贷款利率为。显然，且。根据配比原则，银行在到期发生的成本应由在同一时期得到的收益进行补偿，这样才能保证银行正常的盈利水平。但是由于银行借短贷长的经营特点，如果购房者的还款期限跨越两个时期，那么出于套利的考虑，购房者必然会在到期借入利率较低的贷款来归还其在到期借入的贷款，这样银行就会因为成本收益的不配比受到利息损失。而且由于并不能保证，因此银行此笔业务很有可能不仅没有利润反而会出现亏损。如果所有购房者都这样做的话，那么整个银行系统面临的利率风险是比较大的。另外还有一种利率风险状况。这种状况类似于上述情况的相反情形。我们以美国为例来说明这种状况。二十世纪八十年代初期，美国金融市场上短期利率巨幅上升。由于许多储蓄存款银行的住房贷款利率较低，而银行本身又是短存长贷，因此为了维持正常的经营活动，储蓄存款银行被迫以较高的利率借入存款，结果造成经营亏损，导致了后来大量的储蓄存款银行破产倒闭。 其次分析信用风险，信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。信用风险指的是违约风险，即银行不能按时或足额的收到本息。信用风险具有综合性，所有各种其它风险最终都会这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为；其次，信用风险具有传递性和扩散性，金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方，形成一个“信用风险链”；其三，信用风险具有积累性，由于信用风险具有传递性，就会引起加总的风险迅速增大，从小的方面来说会造成“三角债”，从大的方面看会引起“金融危机”；其四，信用风险具有隐蔽性和突发性