连岛项目营销总案(3.23).pptVIP

本报告旨在为贵司[项目连云港市东连 岛项目]提供营销方向及执行总纲，供 贵司项目营销推广参考。 ?卷一 市场回顾 ?卷二 整体定位核定 ?卷三 整体营销策略 ?卷四 分阶段营销策略 ?卷五 营销渠道建立 项目整体属典型投资类旅游地产物业，市场中反映价值的变化对地块滚动开发具有决定性因素。故而在价格策略上： 项目整体采取“低开高走”的策略进入市场 启动时以示范区价值最大的部分商业投入，显示开发商的实力和整体建设的信心力争在短期内形成市场热点，引起投资市场的羊群效应；根据市场情况及项目的销售情况，及时调整价格， 最终实现本项目的目标核心均价。 注：别墅类高端产品客户群体基本稳定，受投资市场因素影响较小，建议保持其特殊性“高开平走”。 第二阶段：认筹蓄水期（07.10－08.4） 目的：测试市场反应，对推广、销售、价格策略进行有效调整 ? 营销策略 运用各种媒体（户外、报纸、杂志），以强大的广告投入，结合地盘新变化 形象，强力推出本项目。（10.1商铺销售可以连岛内部消化形式完成，不做 隆重开盘） ? 媒体组合 户外广告牌：项目现场、机场、西大堤、高速干道出入口、港口等信息变化 主流媒体：全省主流报纸、航空、旅游杂志信息变化 小资媒体：全国（长三角为主）旅游刊物（结合旅游行社内刊）信息变化 推荐会：政府旅游行业推荐会（结合或届时设展场/内部刊物增页） DM直邮：港城最大的旅行行业机构 网络：搜房、连云港信息网、各类旅游网 外展：港城各旅游旺点，我司各项目和航天市场网点（旅游地产项目处） ? 该阶段需完成事项 售楼处广告更替 完成地盘广告更替（户外、路旗） 商业街部分竣工 主入口4栋别墅完成、样板间完成 1号公寓预售证取得，样板间、看楼通道完成 A地块滨海展示区域完成 宣传物料更替完成 联合政府完成至少两次推荐会，公寓、主要商业街部分宣传出街至少3个月。 售楼员新资讯培训完成至少3个月 客户接待 客户储备达到 完成率（2000㎡商铺） 95％ 第三阶段：强势销售期（08.4.28－08.10.31） 目的：通过大规模的宣传推广，树立项目形象，吸引客户成交 ? 营销策略 选择针对性媒体，以强大宣传投入，结合有效SP活动，促进成交 ? 媒体组合 户外广告牌：项目现场、机场、西大堤、高速干道出入口、港口等信息变化 主流媒体：全省主流报纸、航空、旅游杂志信息变化 小资媒体：全国（长三角为主）旅游刊物（结合旅游行社内刊）信息变化 推荐会：政府旅游行业推荐会（结合或届时设展场/内部刊物增页） DM直邮：港城最大的旅行行业机构 网络：搜房、连云港信息网、各类旅游网 外展：港城各旅游旺点，我司各项目和航天市场网点（旅游地产项目处） SP活动 ? 该阶段需完成事项 售楼处广告更替 完成地盘广告更替（户外、路旗） 别墅部分竣工 商业街开业 1号公寓竣工 宣传物料更替完成 联合政府完成至少两次推荐会 售楼员新资讯培训 客户接待 商铺完成95％ 公寓完成80％ 别墅完成100％ 价格定位 公寓产品入市均价： （带800元/㎡装修）6200-6500元/m2 产权式酒店（指海城综合体部分）入市均价： 为9000-10000元/m2 （带800元/㎡-----1000元/㎡装修） 别墅产品的毛坯房销售均价 12000-15000元/㎡ 上下两层一个卡位的商铺均价： 9000-10000元/㎡ 开发及规划策略 撬 点 延 展 提 升 商业（以特色/品质打开市场） 公寓（保证项目的持续利润回笼） 别墅/酒店配套（产品/品牌的持续提升，为持续经营奠定基础） 整体分三期开发，高姿态入市 待初步形象建立，再整体推出。 二期：25栋别墅＋4栋公寓 一期：商业街＋4栋别墅＋1栋公寓 重点： 一期 商业街 特色建筑 特色经营 特色建筑 尺度小巧、集中设置的商业街业态 美国式风情小镇商业街，按山势错落排列，使各角度看上去都是不同的风景 开敞相依，统一风格中不失局部的独立 特色经营 以特色餐饮为主的休闲风情商业街为主业态，结合酒吧区、海鲜区（海 产品/干货）、旅游产品区、娱乐工艺体验区等 充分挖掘“海”主题的商业经营产品 将以特色海鲜产品延伸的餐饮、工艺、娱乐融为一体，借助整体灯光亮 化系统，形成最具规模的“东沙沙里岛海市不夜街”局面 度假休闲模式的深度改良 商业街的核心定位 反季节经营定位 商业核心竞争力 管理规范，配套齐全，成行成市打造港城海鲜第一街 娱乐表演结合特色海鲜，做足反季节经营功课 中国各大菜系，各地海鲜著名特色风味汇集 美食资源与生活配套资源的和平共处 延长公寓居住与海鲜街消费经营时间 联手实力雄厚的经营者加盟（如后期需返租再定） 项