秦皇岛市北戴河新区地块项目可行性研究报告参考.docxVIP

北戴河新区项目可行性研究报告发展部二零一零年三月目录第一部分可行性研究报告编制依据及结论4一项目投资意向书名称4二投资意向书编制单位4三投资意向书编制依据4四项目概况4（一）秦皇岛市北戴河新区地块概况4（二）北戴河新区地块规划指标及其它要求6（三）地块获取方式7第二部分城市背景综述8一、城市概况8（一）地理位置及区划8（二）面积人口8（三）经济概况91、经济总量92、固定资产投资103、购买力和消费水平114、城市居民居住水平125、房价收入比12（四）交通运输13（五）城市发展14（1）规划期限和规划范围16（2）市域城镇体系规划：16（3）滨海地区空间协调发展规划18（4）主城区空间发展规划20（六）秦皇岛旅游立市原则23（七）项目渊源24（八）北戴河新区介绍24二、项目投资的必要性26第三部分市场研究28一、土地市场现状28（一）2007年-2009年10月秦皇岛市土地出让面积分析28（二）城市各行政区土地出让量分析28（二）各行政区域土地出让价格分析30二、政策环境分析31（一）中央针对房产的宏观政策31（二）秦皇岛市政府对住宅市场的相关政策31三、秦皇岛市房地产市场概况32（一）秦皇岛市住宅市场供需状况321、供需情况322．商品住宅销售面积323．商品住宅销售价格334．商品住宅空置状况335、秦皇岛住宅市场潜力分析336．秦皇岛市城区“十一五”房地产发展规划34（二）区域市场概况351、市场热点板块352、区域特征363、开发区滨海海板块374、北戴河黄金海岸片区425、南戴河片区46第四部分：项目概况51一、宗地位置51二、规划控制要点521、规划要点522、土地获得方式：533、协议内容中甲乙双方的职责：53三、土地升值潜力初步评估541、区域属性：542、项目属性：543、有利因素：544、不利因素：55四、项目前期进展概况55五、成本预测55第五部分项目市场展望及未来价值56一、定位561、定位562、三项原则56二、项目建设目标------------项目可持续发展561、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢562、开发和生态——在开发中保护，在保护中开发573、打造精品样板，促进区域整体标准的提升58二、策略59第六部分：综合分析与建议60（一）SWOT分析60（二）结论61第一部分可行性研究报告编制依据及结论一项目投资意向书名称秦皇岛市北戴河新区地块项目投资意向书二投资意向书编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部三投资意向书编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录（市场调研数据和资料）3、秦皇岛市房管局、土地交易中心、统计局等部门信息4、秦皇岛市政府部门、市统计局等网站公布相关数据四项目概况（一）秦皇岛市北戴河新区地块概况北戴河新区七里海地块位于秦皇岛市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约12003亩，为政府规划收储用地。地块为北戴河新区政府重点推荐项目，属于滨海空地；可开发利用海岸线长2.51KM；紧邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河10余公里，北戴河20余公里。地块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等区位见下图：意向地块（二）北戴河新区地块规划指标及其它要求两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地，允许建设部分住宅、商业，以突出环境保护的宗旨。地块一:面积约6000亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿BT等形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地的形式和政府共同开发。地块二:面积约6000亩的规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。北戴河新区建设属国家重点项目，疗养、运动、文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。宗地来源及现状地块为北戴河新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有2.5公里长的海岸线可供开发利用。（三）地块获取方式由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设；采取“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展，综合规划、分阶段实施”的综合开发模式；可以考虑通过BT或BOT形式为政府建设公共基础设施；土地挂牌方式政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定8年。第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等；第二期