资产评估的基本方法概要.ppt

资产评估基本途径和方法 4.市场法的适用范围 主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。 三、市场比较法的基本程序及有关指标 （1）现行市价法 　 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市价折扣法 　　①原理　　以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 　　②数学式表达　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） 【例1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？ 【解析】资产评估价值=10×（1-40%） =6（万元） 【习题1】 评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？ （3）功能价值类比法　　①定义：　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。　　　　功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。 　②分类　　根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况： 　　Ⅰ.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。　　数学表达式一般表述为： 【例2】某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2008年2月1日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 【解析】 评估值=160×150/210 =114.29(万元) Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。 　　数学表达式一般表述为：X 【例3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评估资产价值。 【解析】资产评估价值=10×（90÷120）0.7 =8.18(万元) 【习题2】被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定被评估资产价值。 注意：先写公式后计算。 （4）价格指数法（物价指数法）　　①定义　　价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。　 ②物价指数的各种表述方法： Ⅰ.定基物价指数： 是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。 Ⅱ.环比物价指数（记作a1，a2等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。 （综合)物价指数（又叫价格指数）=a1×a2×……×an资产评估值 =参照物成交价格×a1×a2×……×an 【例 4】某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 （以 2008 年 1 月为 100 ）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 18000 元/ 平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到 2009年 10 月的价格？ 【解析】 18000 × 98.1/76.7 =23022 （元/ 平方米） 【例 5】某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个月为 1）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 20000/ 平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到 2009 年 10 月的价格？ 【解析】 20000 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米） (5)成新率价格调整法 也叫类比调整法，具体种类： 　　1.类比调整法适用条件：