武汉-复地武汉武重项目-报告结构性部分-土地供应及酒店公寓部分整体定位、发展战略.pptVIP

复地武汉武重项目定位及总体发展战略 谨呈：复地武汉置业有限公司 项目研究工作的阶段划分 客户目标 明确开发企业的背景和目标是制定项目发展战略的基础 项目的限制条件 项目背景——属于旧城改造性质的地王级 项目 企业背景——具有强大实力的全国性房地 产开发商 复地对于项目的困惑点 项目界定 项目位于武汉三镇之一的武昌区城市中心地带 武昌区作为湖北政治、文化和信息中心，在城市中具有举足轻重的地位 武昌是省委、省人民政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。总面积82平方公里，常住人口近百万。 辖区内有武汉大学等13所大专院校，48个国家、省、市级科研机构，是全国著名的智力密集区之一。 区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等10多家国有大型企业。 武昌是长江沿岸重要商品集散地，商业发达，金融业集中。 项目所处水果湖片区是省委省政府所在地，自然景观优良,人文气息浓厚 东湖2000年成为国家首批AAAA级旅游景区,面积73平方公里，其中湖面面积33平方公里，是中国最大的城中湖。 作为楚文化腹地,区域经过多年建设,拥有如行吟阁、屈原纪念馆，楚市、楚才园、楚城与楚天台等了楚文化游览景点，展示了八百多年楚文化的博大与辉煌。 武昌起义纪念馆和烈士陵园等爱国主义教育基地结合周围林立的大学,拥有良好的历史人文氛围。 项目地块周边南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，属于内环线东端 东西向三大干道： 徐东大街 洪山路+东湖南路 珞狮路 南北向两大干道 中北路+中南路 东湖路 中北路与中南路联通武昌两大商业区，东湖路为景区迎宾大道 地块以北三号门将修 建一条新的市政规划路 地块以南武重仓库紧邻东湖路东西向延伸段 项目位于两大商圈之间，各类生活配套十分齐全 在周边2.5公里内有两家大型超市，同时有民生银行、农业银行、建设银行、招商银行等多家金融服务机构 1公里半径内有水果湖中学等学校，距武汉大学车程4公里 距东湖公园核心景区1公里 项目规划设计条件及周边环境 总用地面积：527934 ㎡ 净用地面积：465321㎡ 用地性质：居住用地 用地位置：武昌区中北路 147号 建筑面积：约120000 ㎡ 容 积 率：2.29以内 建筑密度：不大于20％ 建筑高度：由中北路向东湖方向依次递减 绿 化 率：按《武汉市城市绿化条例》执行 特殊要求： 用地内控制的中小学规模应符合控制要求，位置可结合规划方案进行适当调整； 武重大门按现状进行保留； 地块内植被尽量保留或移栽，外部绿化带保留 套型建筑面积90㎡以下的住房建设面积不低于住宅总建筑量的60％ ； 地块周边环境－东面 地块东面接邻住宅区，隔街与东湖西部的天鹅湖相邻，外部自然景观较好，东湖路的道路通达良好，无直接通往地块的公路。 地块周边环境－西面 地块西侧为中北路，武重一号门未能直接临街，门的南侧是未拆迁地块，汽车销售展场，田汉大剧院，北侧是国美电器以及百安居 中北路通达性较好，但路带两侧整体形象不高 地块周边环境－北面 北面接于新的市政规划路，同时是三号门出口。在东北面有已建成的小高层住宅楼和在建的东湖一号项目。 地块周边环境－南面 南面为地块最复杂的一面，在二号门外部有武重最早的职工房。二号门东北角为后期建设的经济适用房。 地块东南角包含有大量的老旧居民住宅，两个外租车间和仓库，布局复杂 地块内部资源状况 地块内部的生产仍在运作，部分货运铁路仍可通车使用 保留有大量的原生树木，处处可见绿树成荫的道路 项目界定 核心问题界定 35亿的地价意味着什么？ 楼面地价3271元/㎡，利润20%，意味着项目销售价格必须达到 7000元/㎡的价格依靠自然增长能否实现？ 2002-2006年武汉市房地产市场价格平均增长速度保持在10％以上，武昌区均价增长速度在12％ 经历2004.2005两年的放量增长后，2006年在多次宏观调控的影响下，武汉是综合商品房均价仍然保持了19.3％的高位增长 武昌区2006年住宅均价以4237.62元/㎡位居全市第二位，仅次于江汉区，涨幅较05年翻了近一番，为14.98％。 区域可参考项目均价增长分析 水岸星城 占地面积364660.53 ㎡ 建筑面积1628302㎡ 总套数1559套 爱家国际华城 占地面积61553.21 ㎡ 建筑面积148258 ㎡ 容积率2.5，总套数971套 东湖天下 占地面积69060.64 ㎡ 建筑面积220894.6 ㎡ 总套数1258套 地块价值评价——当前基准均价 项目价格预测——依靠价格的自然增长，项目的平均售价即可达到7000元/㎡的基本利润目标 宏观大势能否支撑房价的持续增长？