万科金色乐府案分享.pptx

万科金色乐府个案分析思源经纪2013.12.27一、项目基本概况二、项目推售节奏三、项目推广跟踪四、项目去化分析五、项目客户分析六、项目整体总结一、金色乐府基本概况占地面积75亩建面20万平容积率4.0楼层状况37、40层建筑形态高层梯户比2T4、4T8绿化率40%公摊15%交房时间2016年开发商成都传媒文化置业有限公司物业管理公司成都万科物业有限公司开盘时间预计2013年12月车位1:1.1物业公司成都万科物业有限公司建筑类别高层装修状况精装（标准：1600-2000）大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善，临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。项目背景： 2012年10月成都传媒以楼面地价2422元/ m2取得东郊记忆三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传媒出让60%股权与万科。双方共同打造此项目，即万科东区音乐公园项目（住宅案名金色乐府、商业案名万科音乐广场）。项目规划：项目占地144.14亩，规划建筑面积约476406 m2，其中住宅约200280m2，商业276126m2，计划投资19.5亿元，拟修建集高档住宅、写字楼、高端商场及城市精英SOHO为一体的大型城市综合体项目。区位价值分析 建设路东区音乐公园区域已被广泛认可，逐渐成为成都新名片 项目紧邻的建设路板块从2007年起就开始呈现出了蓬勃的发展力，伊藤、SM广场的开业运营，万科金域蓝湾、龙湖三千里、首创国际城等项目的热销，均对区域住宅价值进行了明显的提升，建设路用了六年时间，已经成为集住宅、商业双管齐下的区域中心 。 配合周边的商业氛围，项目自带大体量的商业、写字楼及SOHO再配合东郊记忆创意产业园这一高端优雅的氛围。万科抱着势必要将延续建设路的繁华继续到底的姿态再次发力城东。区位配套分析周边公园众多，配套较为成熟，是城东未来较为理想的居住板块公园：东郊记忆公园、沙河公园、东区音乐公园、新华公园商场： SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集、万象城教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、成都市实验中学、成都理工大学、电子科技大学医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学华西口腔医院东区门诊部、华川医院等银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、招商银行等二、金色乐府推售节奏价格口径：12000元/平，低于金域蓝岸价格价格口径：对比周边保利康桥、太阳公元项目价格口径：12500元/平12月7日存单排号12月21日正式开盘7 月项目打围，行销开始办卡10月1日样板间开放，乐卡升级9月26日正式亮相2012年10月拿地月蓝岸存单客户收口进场前期主要推广渠道为行销、社区巡展，通过办理乐卡进行收口；前期累计办理乐卡500余张进场后该项目推广较少，主要有行销、路名牌、灯箱等，主要依靠项目自身规模、万科品牌吸引地缘性来访，累计办卡1200组。临近开盘大规模推广，站台风暴100块、户外桁架5个，行销40人，推广力度较大，截止开盘前累计收取存单近400余组。总体来看，该项目自拿地到开盘周期为1年，其晒客动作为 乐卡办理、乐卡升级（团购申请）、存单排号；其晒客节点相对较少，且后期存单进行排号对客户意向度把控不足，导致其开盘排号转化率仅45%。从该项目蓄客量来看，该项目来访主要依靠自然来访，其自身规模、万科品牌影响力对地缘性客户具有较强吸附，同时其来访量与其价格释放口径有一定关系。从该项目释放的价格口径来看，前期释放口径对比区域高端代表性项目，后期样板间开放后释放12500元/平均价，客户热情较高，后期在蓝岸项目蓄客期间，再次释放口径低于蓝岸项目12000元/平价格，低价口径释放促进客户热情，同时降低了客户心理价格预期，导致后期排号收口不佳，开盘两次延迟。三、金色乐府推广主题该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主打价格信息。总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题相似。四、去化情况分析金色乐府去化情况分析套型建筑面积（平）实得面积（平）位置供应套数去化套数实现单价（元/平）实现总价（万）去化率套二77847#1号房3712113468732%7#8号房3918123409546%套三单卫89997#3号房3516109909846%7#4号房3716110499943%7#5号房3991236211023%7#6号房39331245011185%7#7号房39291240011174%套三双卫1101246#3号房36111300014331%6#4号房36191280014053%套四双卫1401536#1号房38101310018026%6#2号房3891360018724