关于土地开发的随思.pptVIP

1.土地的供需关系失衡，供给远远赶不上需求；土地供给不足的一个原因是政府财政不足导致的土地一级开发速度和规模不够，在地方债务不断增多的情况下，偿债压力迫使地方政府不断卖地，但是卖地的速度确是由政府控制的； 2.城市化进程快速发展带来的城市化效应； 3.工业不断发展，对工业用地的需求不断增强。 4.政府可以随时控制一级土地出让的数量，而资金充裕的开发商可以随时控制二级市场供地节奏和供地条件，简言之，一级市场受到政府的控制，而二级市场受到开发商的控制 根据宪法和土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都能只能由政府进行土地储备之下，土地储备机构不论是自己通过人员执行还是通过委托招标社会企业的方式来进行土地整理开发，将闲置的、分散的土地集中起来，纳入土地储备供应体系，最后通过“招、拍、挂”上市交易，实现政府对土地一级市场的垄断（土地供应交易垄断，而非一级开发整理垄断），土地一级市场是土地进入市场的源头，为政府调控土地市场，合理配置资源提供前提条件。 * 社会生产力的提高 城市化建设（开发区、新区、新城建设） 土地需求（商业住房用地、城镇建设用地）增长 土地一级开发 土地二级开发 土地使用性质的变化：农用地转变为城镇建设用地 房地产 一级开发完成后的土地转让具体的数量和时间是由政府确定的 资金充裕的开发商从事的二级开发，开发的时间和数量是可以由自己确定的 一级开发主体 项目公司 提供担保 金融机构 签订借款合同 资金拨付 二级开发企业 还本付息 *