如何写好土地估价报告精选.docVIP

如何写好土地估价报告 “土地估价报告”质量的高低，直接反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理，一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的高度重视。然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多数土地估价报告符合《城镇土地估价规程》中的《土地估价报告规范格式》(以下简称《规范格式》)的“基本格式”，但与《规范格式》的“内在要求”还有一定差距。当然，写好土地估价报告是基于调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上的，只有掌握了第一手与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告奠定良好的基础，不然，就是写的再好，也是虚假报告。下面，仅依据《规范格式》，针对发现的主要问题，按照“土地估价技术报告”的逐项描述要求，结合“土地估价报告范例”，就如何撰写土地估价报告谈点粗浅认识，仅供参考。 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、项目名称 项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。 ㈠主要问题 1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求；有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。 2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题 一是多数报告未界定估价对象的价格类型。 二是界定的价格类型错误，如“×××国有土地使用权变更价格评估报告”。何为国有土地使用权变更价格？从未听说过“变更价格”这个概念。据说是为土地转让过户，土地使用权变更登记评估的。 三是界定的价格类型与地价定义不符。如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。再如有的评估项目名称为“×××国有土地使用权划拨价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格？自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。 总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。 ㈡如何正确描述项目名称 到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢？我想，首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。 对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。评估土地价格的目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”；有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”；有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”；若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”；设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。 下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述： 1、划拨用地出让(改制)评估 ×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市) 若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前