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我国房地产税收政策研究 [摘要与告白] 以财产税理论为基础，阐述了房地产税收应当具有的筹集地方政府财政收入、促进社会公平、调控房地产市场的三大职能。指出了我国现行房地产税收政策存在的问题。着重探讨了税收作为经济手段对房地产市场的调控作用。借鉴国外经验，提出了调整我国房地产税费体系的设想和建议。 Research on the Real Estate Taxation Policy of China Abstract： Based on the Property Taxation Theory, the essay set forth the three main functions that the Real Estate Taxation should take on, which are raising local government revenues, promoting social equity, and regulating the real estate market. The authors not only pointed out the problems of current Real Estate Taxation Policy, but also discussed the effect of taxation on the real estate market. By absorbing the experiences of foreign countries, the essay put forward the ideas and suggestions about the real estate taxation reform of China. 引言 房地产税收是指与房屋和土地有关的税收。房地产税收制度是国家以法律的形式规定的税种设置及征税办法的总和、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、耕地占用税，其中对外国企业和个人不征收房产税和城镇土地使用税，征收城市房地产税和土地使用费，免征耕地占用税、教育费附加，另外企业所得税也与内资企业不同。 2003年以来，我国房地产市场进入了一个新的发展阶段，但高速运行的过程中难免产生一些不和谐的因素。在房地产业支柱地位不断被强调的同时，房地产市场仍存在不容忽视的问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房问题进一步凸现；四是房地产市场秩序比较混乱。 一、房地产税收的性质 房地产税收是指与房屋和土地有关的税收。在我国现行房地产税收体系中，不仅包括直接以房屋和土地为课税客体，国家在房地产开发流转、管理过程中，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等。 实际上，我国房地产税收对现代国家税收的三大体系——财产课税、所得课税和商品课税都有涉及。以房屋和土地为课税对象的税种属于财产税范畴，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等；对企业与房地产生产、经营相关的所得，及个人不动产转让或财产租赁所得的课税属于所得税范畴；而以销售不动产的行为为课税对象的营业税则属于商品税范畴，由于城市维护建设税和教育费附加是依附于营业税的，也可归为此类。 房地产既是一种财产，进行销售交易时，也被看作一种商品。因此，对于房地产税收来讲，在三大税系之间，既有联系，又有区别。财产课税是对财富的存量课税，所得课税则是对财富的流量课税，前者的课税依据是土地、房产的价值，后者的课税对象则是经营房地产取得的收益或所得。至于营业税等商品课税，是基于房地产商品的流转，不同于财产税的定期征收，采用一次课征的方法，简言之，财产课税以财产的存在为前提，而商品课税以商品的交易为前提。 房地产具有商品和财产的双重属性，这使它区别于一般消费品。房地产的存在是征收财产税的直接基础，进而也是商品课税和所得课税的必要条件。从这个意义上来说，房产税、城镇土地使用税、土地增值税等财产税税种始终是我国房地产税收制度的主体，也是税收制度改革的重点。深入了解房地产税收的财产税背景对于抓住税制改革的关键具有重大意义。 （一）房地产税作为财产税的基本特点 财产税作为一个古老的税种，是指以各类动产和不动产为课税对象的税收。大致可分为对财产的所有或占有的课税，以及对财产的转移课税。 财产课税是私有制出现和国家形成以后最早产生的税收。由于土地是最基本的私有财产形式，因而土地税也被认为是最古老的财产课税形式；随着经济的发展、财产增加和分离的加快，财产课税也已经完成了由单一税种到多税配合的转变过程，形成了完整的课税体系。 与其它形式的财产，如车辆、股票等有形或无形动产相比，不动产无法移动，不易隐藏，课税较为方便，因此现在多数国家的财产税都是以不动产为主，对动产课税较少。