房地产投资分析表格.doc

某房地产企业开发项目经济评价 项目概况 拟建项目为某市某建设小区，由某房地产开发公司负责开发建设，该建设项目规划面积2 m2，可开发用地 m2，建筑面积为 m2，总容积率为 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为三室一厅、三室二厅、二室一厅，面积为80—120 m2。 建筑方式及进度安排 1.建筑方式 集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程； 2.建设进度 工期：2011年元月——2013年12月； 销售：2012年1月——2014年12月； 投资估算与资金筹措 1．据估算项目总投资为 万元； 2．估算依据： ①假定项目建成后全部售完； ②项目总投资中自有资金比率按 %计算； ③贷款利率按6%计取； ④投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用； ⑤估算投资按某市通常的取费标准计取； 3．项目总投资估算，见表 序号 项目 总投资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 3.1 3.2 3.3 开发产品成本 固定资产投资] 经营资金 3．投资分年度使用计划， 见表 投资分年度使用计划表10—7 序 号 项目 开发经营期 合计 2011 2012 2013 2014 1 开发总投资 1.1 土地费用 1.2 前期工程费 1.3 基础设施建设费 1.4 建筑安装工程费 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费 1.8 财务费用 1.9 销售费用 1.10 开发期税费 1.11 其他费用 1.12 不可预见费 小 计 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 销售收入 2.3 贷款 2.4 其他 小 计 4．资金筹措计划 项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金 万元，销售收入 万元，贷款 万元。见表10—7。 投资分析基础数据的预测和选定 1.销售收入的测算 综合测定可销售面积的平均价格为 元/ m2，可销售面积为 m2，分年度的销售收入见表10—8。 销售收入计算表 10—8 万元 项目 2012 2013 2014 合计 可售面积（m） 销售收入（万元） 2.成本及税金 本项目开发产品成本为 万元，固定资产投资为0，经营资金为0（预售收入利用），融资费为 万元，总投资成本为 万元。 3.经营成本取销售收入的61.818%； 4.销售费用取销售收入的2%； 5.财务费用取销售收入的2.6%； 6.税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50%（其中营业税及附加为5.5%，交易管理及印花税为1.0%）；所得税率为25%；本项目缴纳土地增值税,(收入－经营税－销售费用－财务费用)×12%。 7.利润分配 预计本项目税后利润为 5082.23万元，见表10—9。应付利润为税后利润的20%; 项目损益表 10—9 序号 项目 合计 开发经营期 2011 2012 2013 2014 1 销售收入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 2 经营成本 2.1 销售成本 3 经营税费 3.1 销售税费 3.1.1 营业税及附加 3.1.2 交易及印花税 4 销售费用 5 财务费用 6 土地增值税 7 开发利润 8 所得额 9 所得税 10 税后利润 10.1 应付利润 10.2 未分配利润 10.3 归还垫支利润及净投资回