2011年房地产市场走向.doc

2010年注定是惊涛骇浪的一年，从年初“史上最严厉的调控政策”到国庆前夕的“二次调控”，全国的房产正经历着冰火两重天的洗礼，也许只有到这个时候，我们才能静心思考。“静观其变，顺势而为”或许是当前医治伤痛的良药。 十七届五中全会指出，“要加快经济结构的调整”，经济结构的调整必将带来新一轮产业政策的调整，其中对房地产业的政策调整必将成为一项重要课题。如何应对调整、如何把握调整中的机遇，是我们每个山海天人都应思考的问题。 第一阶段 房产调控政策（2010年4月——2010年9月） 一、出台背景 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； 2、“两会”刚召开完，地王频出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。 二、政策要点： 1. 贷款购买二套房首付不得低于50% a) 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％； b) 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2. 房价过高地区可暂停发放第三套房贷 a) 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； b) 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 3. 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准（界定比较困难、房管局数据与银行数据不统一） a) 以房屋数量来认定是否为第二套、第三套； b) 认定范围以家庭为单位。 房地产形势预测 1、总结2007—2010年房地产市场，我们会发现有以下几个特点： a) 房地产市场在很大程度上是“政策市”，是频繁被国家“关心”的行业。 b) 中国特殊的国情，决定了房地产市场行情不具有持续性，不会持续的火爆，也不会长时间的低迷，毕竟房地产市场一方面关乎着国家经济发展，另一方面也关乎老百姓的民生问题。 c) 每次调控，重点打击的是投资、投机性购房，自住房影响较小，教授花园作为休闲、度假型产品，受政策影响较大。 d) 每次调控，需求并没有消失，就象闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性宽裕、CPI上涨的情况下。 2、对未来市场的预测 a) 第一阶段：观望形成期 近期的政策走向，令客户感到国家对房地产的调控越来越严厉，政策预期未来越清晰，观望情绪越严重 特点：销量开始走低，价格相对稳定 预计时间：2010年10月中旬——2010年12月底（春节前） b) 第二阶段：深度观望期 特点：销量持续低迷，价格开始有所松动，促销力度加大 预计时间： 2011年上半年 c) 第三阶段：量价上升的乏力期 特点：调控接近尾声，市场预期稳定，供应量加大，前期的购房需求逐步释放 预计时间：2011年9月、10月以后。