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房地产运行的资本动力：国外资本、银行信贷或自有资金 房地产运行的资本动力： 国外资本＼银行信贷或自有资金 厉孝忠 ，唐 霞。’4 (1．宁波工程学院，浙江 宁波 315211；2．浙江大学 光华法学院，浙江 杭州 310058； 3．中共中央党校，北京 100091；4．石家庄经济学院，河北 石家庄 050031) 摘 要：通过构建房地产运行环境和金融运行市场关系的计量模型，利用我国县域数据实证分析了影响房地产运行的资 本动力因素，并利用资本来源指数测算了各影响因素的重要程度。实证表明，金融运行市场与我国房地产市场之间存在显著 的因果关系 ，并且这种因果关系具有双向性。其中房地产市场主要受金融运行市场中的国外资本影响，国内银行的贷款支持 是助推房地产发展的重要因素，自有资金数量能抑制房地产发展，房地产开发的综合指数是金融业资金流向房地产业的向 导。据此提出规范和引导房地产市场中国外资本的投资方向，建立金融运行市场运行预警机制，稳定国内金融运行市场的政 策建议。 关键词： 房地产经济；资本动力；城镇住房制度 中图分类号 ：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1004—972X{2014)05—0051—04 一 、引言及文献综述 房地产业 自我国城镇住房制度改革开始得以发 展，并迅速成为国民经济中的先导产业。2006年我 国金融业实行全面开放，金融运行市场越来越多地 参与房地产市场，对我国房地产业的发展产生重大 影响。目前在我国市场化程度还不是很高及经济发 展水平相对较低的情况下，房地产建设主要靠房地 产业 自己开发建设。随着市场化程度的逐步深化， 银行逐渐从对自建房屋的贷款支持发展到开发商借 款建设，从某种程度上说金融业的发展为房地产市 场提供了重要资本动力支持。但房地产市场发展过 程中滋生的一些不良现象对金融运行市场的运行也 会产生负面作用，如泰国由于房地产市场的过度繁 荣使银行出现大量呆账坏账，最终诱发了东南亚金 融危机并波及到世界许多国家。近年来我国房价 日 趋攀高，中国房地产业是否属于良性健康发展状态， 对我国金融运行市场安全是否会产生不利影响，这 一 直是学者们讨论的热门话题。我国政府也出台了 一 系列房地产市场的宏观调控政策，但调控效果并 不理想。要想科学协调金融运行市场和房地产市场 出现的问题，必须全面合理地分析金融运行市场和 房地产市场之间的关系。 Mark Carey(1999)通过构建土地价格模型研究 金融参与和房地产市场繁荣之问的关系，认为对土 地价格持乐观态度的人将对供给相对固定而且没有 卖空的房地产市场价格具有重要影响，放款者能够 以乐观的土地价格来评估其抵押品的基本价值。 Allen和 Gorton(2003)构建了一个连续时间序列的 有限期界条件模型，认为在有限期界的条件下，金融 业的发展是房地产业繁荣的直接资本动力。Allen (2004)利用一个简单模型对银行资产泡沫问题进 行了研究，认为银行的中介作用最终将导致资产泡 沫的产生。Wong(2006)对泰国 1997年经济危机爆 发前的房地产崩溃原因进行了研究，认为经济的持 续增长会产生对房产较高的需求，人们对房产市场 的预期也 比较乐观。Herring(2006)研究了银行危 收稿日期：2014—02—17 基金项目：宁波市人民政府与中国社会科学院合作共建港 口城市发展与环境研究中心 2012年立项课题“全域都市化进 程中宁波城西片区开发战略研究”(NZKT201214) 作者简介：厉孝忠(1962一)，男，浙江东阳人，宁波工程学院社科部讲师，浙江大学博士研究生，研究方向为区域经济和人 才开发 ； 唐 霞(1983一)，女 ，山东泰安人，中共 中央党校博士研究生，河北石家庄经济学院讲师，研究方向为马克思主 义理论、人才开发。 51 厉孝忠，唐 霞： 房地产运行的资本动力：国外资本、银行信贷或自有资金 机和房地产繁荣之间关系，构建了信贷市场模型，该 模型通过对 Carey模型进行扩展所得结论，认为银 行贷款数量的集中和增加使房地产繁荣，房地产的 繁荣最终会导致银行危机。Hengiute(2007)通过构 建房地产市场的局部均衡模型研究经济泡沫问题， 认为银行信贷、行为人预期和政府政策和房地产泡 沫产生有重要关系。Zurbruegg(2008)利用美 国 1982年至 2002年的股票市场和房地产市场的月度 数据实证研究房地产市场和金融业之间的关系，认 为美国房地产市场和股票市场存在动态相关关系。 Lenggue(2010)通过研究认为中国金融运行市场和 房地产市场的风险主要是由中国现阶段的制度缺陷