产业集群效应之二.PPT

产业集群与商业中心打造 高艺林 1.商家与开发商 的共同难题 商家愁选址难！ 网点资源日渐稀缺，选址难度增大 进入成本加大,开店成本上升 网点分散 经营风险增大 开发商愁商铺出租难！ 商业地产升温，商铺急剧增加 大量商铺闲置，租不出去 常见问题：之一 物业瑕疵，需要投入巨资改造: 楼层高度 空间布局 配套缺憾 常见问题：之二 租售失当： 先卖后租，或返租不当 卖了好位置，留下差位置 租户（商户）组合混乱 常见问题：之三 客户没有找好,收不到租金 或者频繁变更租户 常见问题：之四 政府没有规划，或规划执行混乱 分区设计：商业区、生活区、办公区无序混杂。 交通设计：区域的建设没有考虑好交通的配套，或者车辆、线路班次很少。 建设规划：城市建设欠规划，比起国内其他大型城市的成片改造，差距很大，往往是不该拆的拆了，该拆的没有拆。 常见问题：之五 珠三角发展的难题: 共性：如租金高、消费习惯随意务实、靠近港澳深穗大型城市购物便利，以及气候等方面的特点。 个性： 各镇区经济发达，相互独立，商业中心不突出。 本地人口有限，大量的是外来劳务人口，消费力低。 大型商业中心遍地开花，分散客流。普遍存在定位过广、过高、过大。 大城市的吸附力强，使本地中高消费外流。 珠三角发展的难题之一 各镇区经济发达，相互独立，商业中心不突出。 顺德10个镇街，东莞32个区镇，中山设24个镇区。每个镇都有其经济定位，都有独特的优势。但每个镇的人口都有限，如顺德最大的两个镇，一是大良，二是容桂，都是17万人，相隔就一座桥。但两地都建设了大型广场，容桂有天佑城，大良有城市广场，容量都有10万平方米左右，中间相隔只有几公里。 珠三角发展的难题之二 有消费能力的本地人口有限，大量的是外来人口（劳务），消费力低。 如华南MALL，40万平方米，万江本地只有6.6万人，靠外地、节假日消费是不现实的。而且一个镇所包括的地理范围广，居住分散，难以形成具规模的购买力。 珠三角发展的难题之三 大型商业中心遍地开花，分散客流。普遍存在定位过广、过高、过大。 定位过宽——指本地购物场所把主要的客源定位到外地商圈，这是不对的。在招商、可行性分析时，夸大辐射范围，经常讲到北可以到广州，南可以辐射深圳，实际上，这样的购物中心能够留住本镇的人口少出外消费就不简单了。 定位过大——指购物的场所规模面积过大，超出现实的需求。如东莞大部分镇都有购物广场或大型商场，有的镇有几个大型商业中心，有的镇人口不足10万，建的购物中心有10多万。 定位过高——指经营档次过高，把少数高收入人当作全体得消费者来加以定位。因此，失败是必然的。 大量物业闲置 大批商家找不到理想物业 新开区域，个别商家独力难支 望旺场路漫长、愁断肠 解决办法 独具慧眼 运气 提早做好规划 还有 产业集群 战略联盟 2.产业集群 来自制造业的概念 例子: 东莞的电子 顺德的家电 顺德乐丛的家具 北京中关村的软件 浙江义乌的小商品 温州的皮鞋 广州的专业市场 什么是产业集群 产业集群是某一特定领域内相互联系的企业及机构在地理上的聚集体（迈克.波特）。 上游包括：原材料、另部件、机器设备与服务供应商，基础设施及相关服务供应商 下游包括：销售渠道与客户 横向包括：互补产品的制造商及相关技术提供商，以及政府、学校、研究机构、培训、信息、服务提供商。 产业集群的特性 产业的联系性 空间的集聚性 产业集群的作用 协同效应，降低交易成本 规模经济 提高生存机会 商业的产业集群 同类集聚（专业集群）： 专业市场 ——白马市场 ——玩具城 ——布匹市场 专业商业街：状元坊 相关类别集聚（综合集群）： 综合商业街 购物中心 综合商业集群 相关业态的错位与互补 档次的合理组合与互补 比例适当 成都市春熙路商圈： 已有5家高中档百货公司，大部分