20130418_武汉_越秀塔子湖项目投标报告－越秀星汇云锦项目前期投标报告，武汉汉口后湖报告精选.ppt

策略一： “制造亮点，弱化不足，提升产品的价值” 策略五：“高标准、高形象的展示与服务体验“ 通过星级配套的展示、自身产品的高规划设计，以及顶级物管，形成本项目形象相匹配的核心竞争力。 策略三： “强化行政中心概念，定义区域价值” 把行政新中心区的概念在当地迅速渗透，提高客户对区域的认可度。挖掘片区价值，引导客户，弱化现有劣势。 策略四：高举高打，打造精装品质标杆，首批热销” 通过差异化的价值点输出，打造区域的精装标杆，同时强化开发商在当地的品牌影响力。 核心问题回顾： 1、如何提升客户对区域及项目价值认同？ 2、如何实现首批新品的绝对热销？ 3、如何建立客户对精装产品的认知 策略二： “根据板块客户特征，制定新颖拓展方式” 核心策略 * 策略一 制造亮点，弱化不足，提升产品的价值 关键动作1：【制造亮点】增强教育优势！建议引入品牌小学和特色幼儿园 江岸区实验幼儿园 江岸区珞幼怡和分园 江岸区珞幼百步亭分园 幼儿园：区域现有公立幼儿园13所，其中名校仅3所，集中分布在金桥大道以东，项目的幼儿园的资历和特色会引发刚需的高度关注； 小学：区域内现有小学11所，其中名校5所，集中分布在百步亭，区域内缺乏知名小学 重要：目前西后湖教育资源匮乏，本项目的学区的建设进度需和首期交房时间配合，提升教育优势在区域内的绝对吸引力。 * 来源：《关于加强我市住宅区幼儿园建设和管理意见》 2012年武汉市政府公布《关于加强我市住宅小区配套幼儿园建设和管理意见》(以下简称《意见》)， 要求房地产开发商新建住宅面积15万㎡以上或住户达到1500户以上小区必须规划建设幼儿园。用地由政府无偿划拨，但是幼儿园前期建设由开发商兴建，建成验收达标后，将配套幼儿园的用地及产权无偿移交所在区人民政府，同时移交工程前期手续、竣工图纸、验收文件等相关资料。 访谈语录：江岸区教育局初教科徐科长 江岸区教育区已经拟定3年教育近期计划：在江岸区每年拟建2所公立幼儿园，各单位和小区可以申请该指标。 目前新建小区达到规模的已经全面执行了幼儿园建设要求，预计从2013年起，新建小区的幼儿用地及产权将无偿交移所在区人民政府，同时幼儿园办学、经营、配置以及幼儿园品牌由教育主管部门决定，接纳业主和房地产开发商的建议和意见。 1 2 幼儿园：依据新政策，项目有2所幼儿园，建议协调引入品牌和特色两类学校，通过差异化增强教育吸引力 * 策略一 制造亮点，弱化不足，提升产品的价值 关键动作2：【制造亮点】设置亲子设置！根据不同年龄段儿童实行分级设定 年龄段 特点 适宜游乐设施 婴儿期 （1-3岁） 不具备独立能力和攀爬能力 椅子、沙坑、草坪、广场等静态和固定游乐设施 幼儿期 （4-6岁） 具备独立攀爬能力 滑梯、跷跷板、秋千等活动量小、安全、便于管理的游乐设施 童年期（7-14岁） 结伴游玩，运动性较强 迷宫房、攀登架、儿童篮球等活动量偏大、智力型和冒险型游乐设施 传统类游乐设施：滑梯、跷跷板、秋千、沙坑 益智类游乐设施：迷宫房等 儿童健身设施：儿童篮球、攀爬架等 婴 儿 期 草坪 沙坑 滑梯 跷跷板 篮球架 攀爬架 幼 儿 期 童 年 期 * 策略一 制造亮点，弱化不足，提升产品的价值 关键动作3：【制造亮点】借势塔子湖体育馆！补缺和完善社区免费运动设施 * * 青年运动项目 塔子湖体育中心已有 规划要求 成本 建议 篮球场 √ 标准化篮球场规格：28×15m=420㎡ 8-10万元/个 成本较高、场地需求较大，可以考虑建设半场球场 羽毛球场 √ 标准化羽毛球场规格（双打）：13.40×6.10m=81.74㎡ 4万元/个 成本中等、场地需求适中，但室外可利用性较差，可以不建 乒乓球场 √ 标准台面尺寸：2.74×1.525m=4.2㎡ 2000-3000元/个 成本低、场地小，可以建 游泳馆 √ 一般池的 平面尺寸为 21m×50m=1050㎡ ，水深 1.8m 水消毒设备27万建筑部分（包括结构，防水及镶贴地砖、面砖）50万 初期成本高、场地需求大，维护费用高，可以不建 社区MINI高尔夫 无 占地面积在150-300㎡左右 7-20万元/个 可以与园林结合，减少占地指标，打造生态型迷你高尔夫 传统社区健身器材 无 漫步机、腰背按摩器、双杠、腹肌板、扭腰器、伸腰伸背器、压腿器等 —— 社区高尔夫 兵乓球、运动健身器材区 半场篮球场 * 策略一 制造亮点，弱化不足，提升产品的价值 关键动作4：【制造亮点】办理“社区卡”！惠及业主，同时提升社区关怀 全民健身中心 网球馆 羽毛球馆 游泳馆 乒乓球馆 乐泽国际运动天地 运动项目 游泳馆（8道）、羽毛球（16片）、健身馆（2千㎡）、乒乓球、斯洛克（规划） 　 　 社区卡 　 　 办理形式 由房地产开发商为业