飞森·阳光海韵策划大纲.docVIP

第一部分：市场背景分析： 华阳、一个未来几年的梦想： 虽然华阳作为成都市副中心的战略位置早已确定，但是从现在的情况来看，地铁的开通、市政府的搬迁、市政工程改造的进行、几个大盘的呈现等远期利好还需较长时间兑现。所以，做为一个成熟的商业地产项目，虽然有着良好的发展远景，但是对于将眼前利益看得极其重要的投资者来说，无疑只是一个馅饼；加上从去年开始，成都市大量商业地产项目的出现，使得投资者有着广阔的选择空间。这就为我们的运作增加了相当大的难度。 华阳作为众多复合概念的承载体，诸如成都市副中心概念、地铁概念、人南延线概念、1+1及5+2概念、CLD中央居住区概念等，近年区域众多项目粉墨登台，各取所需狂炒华阳概念，因华阳复合集群概念成熟、成型还有待时日，而其概念提前反复持续恶炒，致使华阳概念严重透支，利好出尽导致市场承接面重度疲软，对后期华阳项目运做极为不利。 从地块来看，虽然地处华阳新老城区的交界处，且有音乐广场、老广场做呼应，但现实的状况是：以上两个广场的商业气氛依然清淡。同时，地块的周边没有任何可以发展的空间，使得未来广场的外延受到极大的限制。 华阳作为集市政中远期诸多规划一体，虽然近年区域市政配套实施较为滞后，一定程度上制约区域房产市场的纵深拓展；但随着3—5年的中长期推进市政配套逐一呈现，华阳的整体优势必将日现端倪。因其规划成熟、人口众多、区域可持续发展潜力大，届时华阳定将成为成都近郊区域的开发热点区域。 商业地产：一个击鼓传花的游戏: 几个重要的数据： 2002年 1月－10月，成都商业地产竣工35.82万m2，比上年增长92.5％，开发量达144.87万m2，销售只有18.86万m2，仅占开发量的13.02％。 2002成都市商业地产总开发量（包括写字楼）投资完成额：25 .72亿，施工面积301.26万m2,竣工面积115.68万m2，销售量67.28万m2。 今年上半年在建规模纯商业营业用房184 .32万m2，同比增长27.2%；13.34万m250.9%；空置量超过一年的商用房12 .46万m2。 因今年加大旧房改建，城区内拆出很多地。又因土地成本高，迫使开发商只能做商业地产项目。另外，又因去年玉林等社区内商业地产的火爆，导致今年商业投资加剧，预计将会达到300万m2。 成都市政府将在未来三年对二环路内总面积达数百万的老城区进行拆迁改造，旧域改造将置换出上千亩土地。尤其是位于市中心的黄金口岸的商业用地，更将成为开发和投资的热点， 街道拓宽，交通流畅，交通功能带动商圈飞跃，商业正面临冼牌重组。 对以上数据的分析： 从年开发量来看，今年的年开发量较之去年有大幅度的提高，市场竞争日趋激烈； 从消化量来看，由于去年大量开工的项目都在今年竣工，加之去年的销售量只占总开工量的20%强一点，加上今年新增的近300万m2。所以从今年下半年开始，商业地产的销售将面临一场恶战。 从去年的销售情况来看，1-10月份的总销售量只有11、12两个月总额的30%还要弱一点，排除由于开工时间造成的影响，可以看出，年底是商业地产销售的一个最好的时机。 同质化商业地产项目层出不穷，个案行情此起彼伏。市场竞争从单纯的产品竞争转变为全方位的项目整合质素竞争，精于此道者往往在市场中能够抢占先机，胜人一筹。反之，若项目综合素质对比优势不足，惟靠价格致胜，残酷的价格战一触即发。 本案所在区域商业氛围相对日趋浓厚，虽然是新兴的泛居住集中区，但同期成都及区域商业地产上市供应量巨大，而买方资源基本不受地域限制且难以短期扩容放大，则对本案商业物业部分的推进造成一定的上市阻力。 2003年成都商业地产发展供过于求，同质化竞争日趋激烈；华阳区域内颇具商业价值地段的其他项目，其地块详规尚未明晰，具有潜在竞争威胁。 从整体成都市而言，供给大于需求，商业竞争趋于白热化，今明两年商业地产定将出现恶性竞争，华阳区域商业项目也必然面临强大竞争压力，同时也面临利润预期递减的风险。 来自华阳区域商业项目和相邻区域板块同质化项目，个案竞争激烈，投资者区域忠实度偏弱，客源交叉分流严重。另有若干项目以低价入市，抢摊区域商业投资市场，届时投资者区域商业地产心理价位将逐波下调。 在同一时空周期内，客户的购买能力在短时间内得到大量集中消化，但市场对购买力的掠夺却有增无减。虽然投资置业总量还在缓慢增加，但同时市场供量也在不断地急剧增加，就目前而言，供过于求及同质化已是不争的事实。这一事实值得所有商业地产开发商谨记。 从上面数据的增长可以看出，未来几年的商业地产虽然面临巨大的挑战，但是由于土地政策从以前的转让向拍卖的变化，使得项目的开发成本大幅度增高，因此，大量的开发商不得不向相对利润率较高的商业地产靠拢。故而，未来几年，商业地产的开发只能越来越激烈，而不可能出现相对冷静、平和的局面。在这场没有硝烟的