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浅谈物权法之不动产善意取得制度 　　邹子路 　　善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 　　一、不动产善意取得的概念和涵义 　　《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 　　根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： 　　(一)标的物必须是不动产 　　不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 　　(二)让与人须为无不动产处分权人 　　无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理的情况下，也有可能发生无权处分的情况。 　　(三)受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。 　　善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。物权法规定善意取得的行为是转让，是一种有偿交易。取得财产的受让人应当支付了一定的代价，这是不动产善意取得制度的前提，无偿取得不宜适用善意取得制度。适用善意取得制度，还必须具备法律行为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、进行过户登记。只有履行完登记手续的善意取得，才可以取得所有权。在这里的登记使用相当于动产的交付。 　　(四)受让人受让不动产时须为善意 　　根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意。如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。确定受让人是否具有善意，应当从当事人从事交易时的客观情况来判断。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。 　　二、我国不动产善意取得制度基础 　　我国民法通则没有不动产善意取得的规定，但司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。 　　三、不动产善意取得的理论基础