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房地产行业各税种归纳 ? （一）应税税种 房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为： 营业税 城市维护建设税（外资企业不征） 教育费附加（外资企业不征） 企业所得税 外商投资企业所得税 个人所得税 房产税（外资企业为城市房地产税） 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费） 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税） 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税 其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。 （二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表： 阶段 经营环节 影响税种 备? 注 开发建设期 取得土地使用权 契税 由财政部门征收 耕地占用税 ? 委托施工 印花税 ? 自营工程 个人所得税 ? ? 销售期房 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 ? 租? 售? 管? 理? 期 ? 销售房屋 转让土地使用权 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分） ? 出租房屋或土地 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 房产税（城市房地产税） 土地使用税（费） 印花税 营业税按“服务业—租赁业”税目 自用房屋或土地 房产税（城市房地产税） 土地使用税（费） ? ? 赠与房屋或土地 ? 视同销售不动产 代收费用 ?营业税 （城建税、教育费附加） 代收费用手续费合并营业收入计税 房屋抵押贷款 ? 以房抵债时按销售不动产纳税 对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 营业税按“服务业”税目，适用相应的税率 股利分配 个人所得税 个人股东所得股利按股息、红利所得计税 （三）营业税税目及涉税事项系 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示： 税目 税率 涉税事项 销售不动产 5% 销售房屋及配套设施； 售房中的代收款项 售房违约金； 房屋赠与； 以房抵债或以房换房； 合作建房； 转让在建项目（已进入建筑物施工阶段） 转让无形资产 5% 转让土地使用权； 赠与土地使用权； 转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）； 转让其他无形资产 建筑业 3% 销售自营工程所建房屋； 代建工程 服 务 业 租赁业 5% 出租房屋、土地； 出租其他固定资产 其他服务业 5% 兼营物业管理收入； 物业管理代收款项； 兼营房地产咨询业； 将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费 餐饮业 5% 兼营饮食业收入 娱 乐 业 5%—20% 兼营娱乐业收入 ?