商品房协议合同注意.doc

1、一般的楼盘，开盘的时候选房，付定金。然后在结顶（房顶完工）的时候付首付款。 流程：由销售人员接待客户，看房选号签订订购单，定下之后带去财务付定金，礼品发放。结顶的时候首付，由销售人员通知客户前来首付，之前定金转为首付款，签订合同，再带去财务付款。 2、一般都会在首付之后，开始办理银行按揭手续，这样能保证后期的交房工作顺利 流程：首付款之后，询问客户付款方式，包括一次性（一般一次性都有优惠），分期（但必须在交房前付清），按揭。 3、等工程验收合格，出小产权证之后，就开始交房了。 流程：提前通知客户到指定地点来交房，销售人员陪同客户看房--拟出结算清单以及交房流转单--到财务收银处付清房款（包括剩余房款，面积差的房款，物业维修基金，物业费。等等）--然后再去物业部领钥匙及礼品 PS：按揭客户，要咨询银行，按揭款是否能够到位，否则不给与交付。 楼盘销售怎样寻找客源1.做线上和线下推广，提高项目知名度； 2.主动营销。例如外出拓客，做目标客户拜访、与其他商家合作然后共享双方客户资源等； 3.与大型代理商合作，利用其庞大的客户资源。 首先，作为销售，不管是销售，其本质都是一样就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。 作为一手楼盘的销售，需要做好的是练好嘴皮子、提高思维反应能力、培养基本礼仪及日常良好习惯、熟悉所售楼盘的各种资料卖点所在及对各种房产政策的深刻了解。 具体到接待细节： 楼盘销售前，策划后台方面肯定会有一系列的广告推广，电话咨询的客户肯定不少，先让客户记住你，可以给自己取个个性、好记的名字，再就是记录好客户的联系方式和需求点等，这时可采取多问的方式，因为既然他有兴趣打电话过来就不会嫌你麻烦，相反会举得你很专业很尊重他，电话结束后，及时记录好来电客户资料，以备做好回访工作。尽量说服客户亲临营销中心，因为通过电话是肯定不可能达成交易的。 客户亲临现场，首先除介绍自己，最重要的是学会寒暄，这样可以消除客户的戒备心理，接着就是介绍楼盘，卖点要突出。当然不能一味的像背书一样只顾自己讲，要和客户多互动，了解客户的需求，如是自住还是投资？根据所了解到的及时给出相应的解答。 销售其实并没有想象中的难，但也绝不是几句花言巧语就能谈成，记住，关键还在于勤奋，一个勤奋的销售技巧一般的置业顾问肯定会比一个懒惰的销售技巧高超的置业顾问业绩好，平时多看多想多练。 买商品房（一手）时签合同需要注意哪几项？ 1房产证问题 2房产商承诺的公共设施 3质量保证书之类的（房子以后出现质量问题怎么解决） 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响