关于进一步加强达旗物业管理的调研报告.doc

关于进一步加强达旗物业管理的调研报告 为推动和规范我旗住宅小区物业管理工作，提升物业管理服务水平，营造整洁、安全、方便、舒适的居住环境，2013年7月，根据旗政协的统一部署，我就全旗物业管理情况进行了调研。现将情况报告如下： 一、基本情况 我旗物业管理工作经过十四年的发展，已初步形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型：一是物业服务企业专业化管理型（如龙腾华府小区）；二是开发商售后自管型（如景旭花园、瑞莹小区、利鑫小区）；三是业主联合自主管理型（如汇昇小区、美林家园）；四是老旧家属楼房无人管理型（如旧大医院家属楼、邮政小区）。 截止2013年6月底，全旗共建设住宅小区166个（其中已交付使用的住宅小区有142个，在建小区24个），142个交付使用的住宅小区建筑面积共602.61万平方米，有居民38704户，约11万余人。 全旗共有物业企业30家，二级资质1家，三级资质3家，四级资质26家，其中23家物业公司分别管理全旗45个住宅小区，4家物业公司管理4个商业小区，3家物业公司没有管理小区，93个住宅小区属于无物业管理的弃管小区。住宅小区的物业管理覆盖率为16%。已成立业主委员会并在房管局备案的住宅小区有33个，占全部小区的23%。 二、存在的问题与原因剖析 （一）主管部门监管力度不足，各有关部门没有形成齐抓共管的局面。我旗于2011年就出台了《关于进一步加强物业管理工作实施意见》，从管理主体、管理模式、强制措施等方面，对物业管理工作作出了全新的规范，但具体到工作落实上来看，存在一些突出问题：一是长期以来，我旗的物业小区管理，只靠旗房管局的物业科管理，物业科作为政府主管部门层级低，力度不足，权威不够，难以协调有关职能部门的齐抓共管；二是相关部门没有形成合力，长效管理机制未形成。小区物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及规划、综合执法、建设、供电、供水、园林、环卫、工商、税务、物价、公安、司法、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，光靠行业主管部门难以协调各方。如《实施意见》明确规定，各种私搭乱建问题由综合执法部门依法予以查处，在这样的大背景下，私搭乱建现象依然层出不穷。据房管部门核查，全旗142个已交付的住宅小区都存在严重的私改、私搭乱建问题，其中12个住宅小区在二楼或顶楼私自封闭晒台，搭建彩钢顶较严重，存在安全隐患，楼顶共搭建彩钢房489户；98个住宅小区的车库有百分之八十多都已经改为住宅。三是司法部门的支持不够有力。针对部分业主拒交物业管理费的现象，物业服务企业除了上诉法院外，没有其它有效的解决途径，而且目前求助于法院来处理这类民事案件,判决程序复杂，执行难，企业也有顾虑。 ?（二）业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。 由于物业管理在我旗还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。虽然去年9月份，我旗大规模的开展了业主委员会的宣传和组建工作，但各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。截止目前，全旗只有不到1/4的住宅小区组建了业主委员会，这些小区虽勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员（有的业主委员会的成员并不是由业主大会选举产生，而是由居委会委派的、指定的，大多数业主并不知晓，成了一种 “被告知”，所以选出的人选无公信力），加之缺少物业主管部门、居委会积极的指导和支持，活动少，形同虚设，作用发挥不明显。有的甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。 （三）业主与物业服务企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。主要体现在两方面：第一，开发商遗留问题导致业主与物业服务企业矛盾日益尖锐。目前物业与业主发生的纠纷中，绝大多数的矛盾源于开发建设遗留问题，如：基础配套设施不完善（如没有居民活动用房，缺少健身器材），小区建设先天不足,供热、供水低于规定（如瑞莹小区），业主入住后环境达不到规划设计要求（如小区无围墙、未安装或安装劣质监控系统）、工程质量差等。对于这些问题，业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业服务企业交涉，但因有些问题超出了物业公司的服务范围，物业公司无力协调，使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。而且我旗有相当一部分的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。物业管理公司解决不了，必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。第二，物业企业内部管理的不规范和服务水平偏低问题导致业主与物业服务企业矛盾日益尖锐。这一问题主要体现在