试论如何从项目决策_设计_施工来提高房地产开发的经济效益.docxVIP

浅论如何从项目决策_设计_施工来提高房地产开发的经济效益随着国家福利实物分房制度退出历史舞台,货币分房的逐步实施,从每一次福州房交会火爆场面,就可直接反映出房地产开发真正迎来了一个新的历史春天。资本追求最大利润,作为国民经济支柱产业的房地产自然成了众多企业追求的目标,据统计福州市有房地产企业五六百家之多。因此,如何提高房地产开发项目的经济效益,是在激烈竞争的房地产市场中立于不败之地,成了房地产开发企业重要问题。房地产开发是按照城市建设规划法以及有关法律、规范和市场需求,通过出让或转让方式获取土地使用权,并在其上进行建筑物,构筑物开发建设和经营管理一项综合性社会经济活动。它包括投资机会选择与决策分析阶段、规划设计阶段、拆迁阶段,工程建设阶段、销售阶段、物业管理阶段。可见房地产开发具有周期长、投资多、风险大、综合性强特点。因此,房地产开发应有周密的规划,并要求各个环节相互衔接、紧密配合、协调进行、保证工程质量、控制好投资、合理缩短开发周期,降低风险,以求获得项目开发良好的经济效益。下面主要从房地产开发项目的决策、设计、施工角度出发,来论述如何提高房地产开发的经济效益。一、要有正确的投资决策项目决策是房地产开发项目成败关键性一步,如果不能开发出适销对路的房地产产品,建筑质量再高,也不能被市场接受,只有正确的项目投资决策,才能保证并提高项目的经济效益,应从以下几方面着手考虑。1、做好市场调查①拟开发土地项目类型的定位:是适合于住宅、办公楼、别墅、商业店面,还是综合性大楼;如适合于住宅,那么是开发多层住宅、小高层住宅、还是高层住宅等等,这是原则性问题。例如前几年在福州华林路边某知名楼盘,因项目开发类型中有两幢33层的高层住宅,因高层住宅开发周期长、投资大、成本高、造成售价高、消费者难以接受,销售困难;且不合地点要求在两幢高层住宅下建造3层连体商业网点,因项目地点未临街,在小路约200m以内,至今未出售,造成大量资金浪费、沉淀,致使整个开发项目经济效益欠佳。而正确项目类型定位,能带来可观的经济效益。例如,五一路先施大厦,底下三层连体商业店面,上面建造小高层住宅。据了解该项目单出售1-3层商业店面,就足以建造整个楼盘的费用,获得高额回报。因此,合理的项目类型定位,能创造高附加值的项目价值。②定出合理类型的房地产后,再进行市场细分。例如住宅:A、此区段宜设计档次;B、居民对各类户型的需求比例;C、每一户型面积大小;D、对平面布局的要求,当地居民对房屋平面功能有无传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求。例如福州人喜欢住宅南北对流,四明设计等等;E、同类型楼盘数量、上市时间、销售价格、已销售率。2、进行规划总平初步设计,主要根据有关建设规划法,详细规划技术规定,设计规范,初步确定出总平面方案图,计算出建筑密度、容积率、建筑面积,绿化率等技术指标。3、进行项目总投资估算,应力求精确、细致、充分考虑不可预见费,并在实施过程中进行动态控制。投资估算包括如下:①取得土地费用:A、采用拍卖竟得:应用房地产估价理论与方法,主要采用市场比较法,假设开发法,基准地价修正法等进行测算得参加拍卖最高限价;B、如为旧城改造、危房改造、则需进行详细的拆迁摸底,据测算此部分成本约占总投资35%以上。因此,在决定开发之前应详细调查拟开发项目用地范围内建筑物种类、等级、建筑面积、成新率、人口等,依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则,进行详细的拆迁安置、补偿、费用计算,应力争精确,要充分考虑违章建筑对拆迁成本上升的影响。在实际操作中可与受托拆迁单位签订拆迁安置总面积、费用包干合同并加一定比例的奖金,以期控制在拆迁成本估算内。②建安造价:根据市场价格信息和以往积累的工程建设造74·福建建筑·2002年第3期(总第78期)·价资料综合进行估算。特别是在高层建筑建安造价估算时,应充分考虑基本预备费和涨价预备费的影响。例如:在福州苑高层公寓“月、星”座桩基造价估算时,采用同一小区内已施工完日座(与月星座同一设计标准)桩基造价进行套用。但在月星座桩基工程施工中,因场地地质条件变化大,造成预制桩设计由原按日座33m长度变更为46m,增加造价70万元;并因建设周期长,在主体施工中遇上市场材料、人工、机械费大幅上涨。425#水泥市场价由92年220元/t上涨到94年550元/t,钢筋市场价从92年1600元t/上涨到94年3000元/t,福州市建筑工程直接费价格指数从92年下半年7.4%上涨到94年下半年18.7%,造成月、星座建安造价大幅超过原估算。③根据现行市场价格信息、预估大的设备费用。④与项目开发建设有关的其他费用估算包括A、建设单位管理费;B、营销费用;C、勘察设计费;D、研究试验费;E、工程监理费;F、供电帖费;G、进口设备其他费用;H、工程保险费;J、建