试论如何充分利用已建成的房屋资源.docVIP

浅论如何充分利用已建成的房屋资源 摘　要：房价不断上涨，房屋空置也越来越多，而空置的房屋不仅没能实现其自身的功能价值，而且造成社会资源的巨大浪费。房屋的空置导致房地产市场房屋资源匮乏，更多的土地转化为房地产开发用地，耕地、菜地的减少又造成国内粮食自给不足，蔬菜价格节节高涨。本文从加大空置成本入手，促进已建成的空置的房屋或出租，或进行市场流动，促进房屋资源的充分利用。同时，在土地财政日渐枯竭的情况下，找到弥补政府税收来源的方案。 关键词：空置 房产税 空置税 房价 土地资源 国计民生 土地财政 社会现象：炒房团、炒房客一次购买整幢或整层楼房；拆迁户，由于原有住房面积大，一次要多套补偿房屋；公务人员利用职权，低价购买多处房产。。。。。。等等。紧缺的土地资源成为了炒房客及社会游资逐利的手段。 问题分析：我国人多地少，是不争的事实。同时，大量的房屋空置，浪费了大量的土地资源，也是有目共睹的事实。大量空置的房屋，又造成市场房屋紧缺的假象，导致大量的土地不断由耕地转为房产开发用地。耕地、菜地的大量减少，又造成了国内粮食自给不足，蔬菜供应紧张的问题。我国每年的粮食进口量逐年增加，蔬菜价格节节高涨。 现在，治理房产空置、土地浪费问题，已成为国计民生的大问题，已成为当今社会的迫切需要，已成为我们的政府必须面对，必须解决的问题。 解决房屋空置问题，就必须想方设法，促进已有的房屋资源充分利用，要么自住，要么出租，减少空置率。空置房屋是关系国计民生的土地资源的浪费，这与我国昌导的节约型社会是不相符的，也是与我国土地资源紧缺的状况相矛盾的。 空置成本：现在空置房屋之所以多，是因为空置几乎无成本，或成本过低所致。因此，政策导向，应加大空置成本，迫使空置房屋出售或出租，提高房屋利用率。 房屋出租，房主可以得到一定的资金回报，国家也可对出租租金收一定的税收。而房屋空置，不仅没有解决人民生活的需要，而且是社会资源的巨大浪费。中国土地是全民所有的，这是对人民、对政府的极大不负责任。因此，对空置的房屋也应征税，而且，征税额不宜低于同等房屋的租金税率。 空置税的目的：促使存量房充分利用，解决民生问题，降低土地再开发的冲动，减少进一步的耕地向地产的转化，保障耕地数量。 关于空置税的建议： 完善房屋归属情况统计。房产登记情况，各地房产部门都有。 完善房屋自住情况统计。房屋入住情况，在各街道派出所都有，一户人对应一个户籍，对应一套房屋。 对非户籍所在地的房屋，即可征收房产空置税或房产出租税，空置税应不低于出租房屋的租金纳税额。（对出租房屋，租金应纳税，这点无疑问。对没有出租的房屋，又不是房屋主人户籍地，则可认为是空置。） 出租房屋由房屋所有人凭租赁合同向社区委备案，按出租合同交纳出租房屋税，由社区派出所对出租房屋管理与监督，管理流动人口的同时，避免假报现象。一旦发现假报现象，按相关规定，除补交税金外，再惩罚性地征收漏交额度的5-10倍罚款额。 政府按房屋出租情况（出租额与房屋面积）及时公示相应地区的租金标准，一则让租房公众知晓，指导租房市场秩序；二则作为空置税的征收标准。 空置税，建议征收的额度可按同类地区出租房屋税金γ（1.5-5）倍征收。在γ1的情况下，空置税大于出租税。一则促进空置房屋的出租利用，二则，也可促进出租房屋的所有人及时申报。（现在房屋空置不收税，很多房屋出租后，不申报，导致国家税收的漏收现象严重。若空置税低于出租税金，则制度促使很多人不申报，而造成偷税漏税，导致国家税收流失。） 空置税征收的时间可从购买房屋半年后开始。这样，给办理户籍转入和装修房屋留足时间。对改善性住房，购买第二套的，可及时转户籍，然后可按不在住的房屋，面积小的一套交纳空置税。 房屋取得销售许可证，一年后仍未出售的房屋，应由开发商交纳相应空置税。这样，可避免开发商捂盘待涨，和炒楼花（只买卖房屋，不登记房屋所有人）等问题。 滞交税金一年以上（可认定为空置一年以上，即为资源浪费型房屋）的房屋处理措施：1、国家有权拍卖其房屋，以避免国家的税金损失（住人的房屋若为自住不收税；若为出租的房屋，则有租金保证税收来源；对不住人的空置房屋，拍卖造成社会影响不大）；2、收为国家所有，作为廉租房的房源，廉租房可出租给城市低收入人群或进城农民工居住，促进社会和谐稳定。 以上操作，在现有的政府资源平台上，是可以操作完成的。 空置税与房产税： 从社会需求来看，由于有最低生活需求的限制，中低收入者自住面积与高收入者自住面积的比例往往大于其收入比。房产税若对全体社会成员收税，不可避免的增加中低收入者负担，均贫富，调节收入的作用不明显。空置税征收的对象是拥有多套房产的群体，因此操作上基本不增加中低收入者负担。从均贫富、调节收入的作用来看，空置税优于房产税。 从税率计算上，空置税与出租租金情况挂钩，与出租税相关，促进了空