城市学课堂讲义第十四讲-城市级差地租与不动产价值关系第十四周-2012年.pptVIP

3. 城市土地利用与功能分区 A 城市土地利用原则 ⑴ 在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构。 ⑵ 现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”。 B 区位理论与功能分区在不动产中的作用 ⑴ 区位理论为城市分区提供了理论指导，不动产的发展必须遵循土地区位规律和城市功能分区规律。 ⑵ 区位理论和城市功能分区理论在不动产业发展中的作用，主要表现在两个方面： ① 能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。 ② 能够指导不动产业更好地进行区位选择，从而取得良好的 经济效益和社会效益。 C 城市功能分区与城市土地 不动产业对城市土地的利用的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，结合城市功能的分区，寻找适合不动产投资的区块，以获取最大的效益。 城市功能分区与土地关系： ⑴ 城市土地的稀缺性。 ⑵ 在一定的功能区内，特定土地区位的不变性和分区功能调整后的土地区位价值的可变性。 ⑶ 土地的报酬递减性。 ⑷ 土地经营的垄断性。 ⑸ 保护、优化生态环境。? D 不动产开发建设必须与城市分区相一致 ⑴ 从城市土地规划角度看，不动产开发建设必须要重视土地所在区位的地域差异。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态 ⑵ 土地区位差异导致不同区位的土地有不同的级差地租，不动产开发建设需要充分考虑级差地租对土地投资和收益的影响。。? E 级差地租对不动产开发建设的影响 一般来说，级差地租的不同决定了不动产投资种类的选择。 ⑴ 在市中心，因为地租高，一般选择投资大、收益高的商业类不动产投资。 ⑵ 在离市中心较远的地段，会选择居住类不动产投资。 ⑶ 在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地和工业用地的区位选择有一定的向外移动的特性。? 1. 地租的资本化 任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。 自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。 城市土地因为能够为市民持久地提供产品和劳务，即产生了城市地租。 自然状态的土地价格不是土地商品价值的货币表现，只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。 2. 通常情况下，不动产价格包括土地价格和建筑物价格两部分： ⑴ 土地价格 ⑵ 不包含土地价格在内的建筑物价格。 在实际情况中，建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。 日常生活中所称的房价事实上已将地价包含在内了。地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。? 3. 不同区位（功能区）不同的级差地租产生不同的不动产类型 ⑴ 级差地租的来源是土地个别生产价格与社会生产价格之间的差额，它是平均利润以上的超额利润。 ⑵ 城市不同的功能区由于人口稠密度、交通等条件不同，投资于不同地块的资金周转速度也就不同，所带来的利润也不同。 处于繁华中心的商业区内，企业资金的周转速度可能是远离市中心较偏远地块企业资金周转速度的几倍。在一定时间里资金周转速度快，同一资金就会多次发挥作用，资金就能多次带来利润。这种资金与平均周转速度的资金相比，就会有一个超额利润。? 根据级差地租理论，市场就会根据不同的级差地租对城市土地进行分等定级。在城市内部，靠近市中心的土地级差收益较大，反之较小。 只要从一座房子的销售价格中扣除其实际造价（包括原材料费用、人工费用、能源费用、税费及贷款利息），所余部分就是其纯利，纯利中高出其他行业平均利润率的部分，就是目前房地产业的暴利，也就是隐含在房