策划管理规章制度.docVIP

集团策划管理制度 为更好地规范和指导项目策划管理，加强细节把控和执行力，使项目策划达到“准确定位、创造特色、控制成本、提升价值、打造品牌”的基本要求，确保项目策划绩效的实现，特制定本制度。 第一章 总则 第一条 本制度适用于集团所属的房产公司开发的房地产项目，在实施经营开发管理时应遵守策划管理的规定。 第二条 项目策划管理包括土地决策、项目定位、产品策划与规划设计、开发策略、环境景观设计、销售策划、广告策划、效益目标、资金回笼、品牌建设、为实现策划目标采取的管理措施等相关的内容。 第三条 房地产开发项目坚持走品牌化发展道路是集团坚定不移的目标，而对房地产开发项目一律实行策划先行的制度是实现这一目标的第一步。 第四条 本制度所指的责任人是指营销总监、工程总监、策划经理、销售经理和房产公司主办会计。 第二章 土地决策 第五条 土地决策是项目策划中最为关键的环节，是考验和衡量集团房地产运作能力的重要环节。土地决策的过程相关资料的提供由营销总监会同总工程师共同负责，策划经理撰写，共同对数据资料的真实性和准确性负责。 第六条 地块决策相关资料应包括：地块分析、市场现状及未来趋势的判断、项目定位模拟、财务与投资经济效益概算分析等，并就规避开发风险进行策略提示，对地块获取提出专业意见。 1、 地块分析的内容：地块的优势、劣势、机会点、威胁点。 2、市场现状及未来趋势的判断：项目所在地楼市概况及政府相关的政策法规、项目所在地房地产市场总体供求现状、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现。 3、项目用地周边环境分析的内容：土地性质调查、用地周边环境调查、地块交通条件调查、周边市政配套设施调查。 4、地块市场定位模拟的内容：竞争楼盘调研分析、项目定位、可规划的经济指标。 5、财务与投资经济效益概算分析：经济技术指标模拟、项目成本模拟、项目收益部分模拟。 6、投资风险分析：项目风险性评价、资金运作风险性、宏观经济、政策风险。 第三章 项目定位与产品研发 第七条 在实行土地购买决策后，营销总监根据市场行情务必对项目进行定位，项目定位报告由策划经理撰写，报集团总经理审批。 第八条 市场调查研究是项目准确定位的基础，而项目定位是产品设计研发的前提。因此在产品定位之前必须对市场进行详细分析。 第九条 项目定位的内容包括：当前状况分析产品的市场潜能分析区域楼市分析与研究开发的战略性框架当前需求状况分析本房地产发展特点与趋势本楼市消费行为的区域特征产品的市场潜能分析本产品消费趋势的研究本产品潜在消费的动因产品潜在消费动因与产品力的关系区域楼市分析与研究本区域楼市竞争状况楼市竞争格局楼市户型特征面积需求楼市去化分析－面积需求开发的战略性框架的差异化卖点开发时间与后续资金运作研究总体规划理念建筑风格形象卖点的确立环境卖点的确立景观规划设计以及主题SWOT分析在总体规划上的利用和规避、项目定位下的主要经济指标参数、建筑空间布局、道路系统布局、绿化系统布局、公建与配套。 2、户型设计与选择：项目户型配置比例、户型功能与亮点、与周边项目户型比较。 3、建筑风格定位：总体建筑风格及色彩计划、建筑单体外立面设计、屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计、商业物业建筑风格设计。 4、环境规划及艺术：结合小区定位，对环境规划提出总体思路，如总体环境规划及艺术风格、创造特色的方式和方法、各组团环境概念设计、公共建筑外部环境等。 5、成本保障和效益目标：结合项目定位策划的经济效益原则，对规划设计方案进行成本控制要求，确保效益目标实现。 第十三条 在方案设计阶段、初设阶段和施工图阶段，营销总监应会同总工程师对设计方案进行绩效测算和评价，并将不合理的设计消灭在施工之前，并对各阶段的投资效益进行测算，并上报总经理。 第十四条 在设计平面确定之后，相关建筑和环境效果图的选点、效果图的效果应征得营销总监的同意后方可出图，营销总监力求形象效益的实现。 第五章 营销策划 第十五条 营销策划方案由策划经理起草，营销总监审核，报总经理批准后实施。 第十六条 营销策划方案的内容应包括：市场调查、目标客户分析、?入市时机、入市姿态、项目包装、广告策略、?媒介策略、推广费用、销售进度、项目整体投资效益测算和影响投资效益的各种敏感性因素评价。 第十七条 营销总监负责监控项目营销策划方案的实施，策划经理是营销方案执行的第一责任人，销售经理和销售主管负连带责任。 第十八条 为了确保项目效益的实现，促使房屋又好又快的销售，同时房价又提得上去，防止建造成本、人工费等上涨对利润的影响，策划经理必须建立《项目所在区域楼市动态系统信息调查》制度，对竞争楼盘的市场价格、工程动态、促销活动等进行逐月或分阶段调查，及时上报营销总监。 第十九条 在项目实施开发