部分洋房及类别墅产品专题研究调查.ppt

;;;花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品;;花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。;洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化;;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区;总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统;社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应;不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显;户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180㎡);1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;案例1. 天津水晶城;万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台;首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽;二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽;三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽;顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽;案例2：北京万科青青;以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质;;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;3+1宽景House产品特点;宽景house产品的市场机会;一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房;露台; 三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园;小结——北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高;;Townhouse的构成： TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的 自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点 1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；??海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以 价格差消化资源劣势地块。 2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品;;Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标——这一点也 是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;——1、“看齐独栋”的空间构成; ——2、“有天有地”的充分表达;入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩;——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;（1）“错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感