大成茶园拿地可行性研究.ppt

* * * * * * 茶园板块市场研究 ——在售住宅项目分析 销售情况速度分析 别墅物业 拥有强势景观资源的项目整体去化相对较好，特别是庆隆项目，凭借突出的性价比取得良好佳绩 花园洋房物业 同质化 较严重，直接竞争较为激烈。但2009年受大势影响，整体销售情况逐渐好转 小高层物业 与洋房在产品设计上无明显差异，但总价明显低于花园洋房（单价和面积均低于花园洋房），故整体销售情况强于同期推出的洋房产品 高层物业 产品改良的高层物业，相比之前的小高层产品，销售情况出现质的突破。开盘不到10天，已销售千余套房源 茶园板块市场研究 ——潜在住宅项目分析 潜在项目情况 项目 名称 开发商 占地（亩） 容积率 产品形态 预计推出时间 银翔·翡翠谷 银翔地产 泛融地产 625亩 1.2 洋房、别墅、小高层 2010年5月 鲁能·领秀城 重庆鲁能 1640亩 1.79 别墅、高层、洋房 2010年7月 前期土地储备期较长的鲁能和银翔等项目，今年内将相继面市，市场供应量将明显提高。 项目名称 高层潜在量（万㎡） 预计面市时间 同景·国际城 约80 2010年起 持续面市 鲁能·领秀城 约65 预计2012年面市 丰业·鹿角项目 约3 预计2012年面市 本案 约61 预计2012年面市 总计 209 集中在2012年面市 未来4-5年，茶园仍以低密度物业供应为主但高层物业的比例会逐渐增大 高层将在2012年前后集中面市 茶园板块市场研究 ——在售商业分析 商业概述 目前茶园新城除花街外，暂无大型集中性商业，已供应商业皆以社区商业为主 唯一的集中性商业花街以餐饮、便利店、药房等业态为主，整体档次不高，辐射能力及其有限，而且皆为临时商业，后期将会全面拆除 新政府尚未搬迁，目前茶园新城商业氛围较为淡薄，更无任何写字楼和星级酒店等业态 花街 花街 茶园板块市场研究 ——潜在商业分析 潜在商业概述 同景将与政府合力打造26万平方米的大型商业街，届时将与市政广场连成一片，形成新区核心商业区 项目地块位于中心商务区，非常适合打造商业物业 市政广场 管委会 中心商务区 茶园板块市场研究 ——茶园新城未来发展趋势 时至2010年，紧随南岸区政府的搬迁、茶园公交枢纽站的正式运营以及慈母山隧道和渝涪大道的通车，茶园区域的交通和生活条件将得到极大的改善，从而吸引大量南岸区域外客户来至置业，以推动房地产市场的全面发展。 项目战略定位方向 ——项目发展战略 区域内典型项目不同发展战略研究 典型项目 项目属性 项目价值创造 战略发展方向 同景国际城 占地3000亩 自然资源条件：茶山、山上运动公园 产品线：类洋房+经济型联排+小高层 打造项目配套：学校、商业配套、运动公园 跟随着 核心竞争力：价格战，战略：走性价比路线，大盘分零小盘开发，随区域发展自然消化。 鲁能领袖城 占地2000亩 自然资源：两湖 产品线：中端联排别墅+洋房+小高层 打造区域级城市配套，茶园未来商业中心 领导者 核心竞争力： 品牌+丰富产品线+配套 战略方向：城市级复合型大盘 庆隆南山高尔夫 占地3300亩 自然资源：南山 产品线：独立别墅、联排别墅、公寓 打造城市级强势资源：1800亩高尔夫球场、温泉公园、酒店、会所 挑战者 核心竞争力：强势资源+高端配套 战略方向：区域顶级大盘 三种战略定位 第一种：自身无特使强势资源 第二种：自身有一定景观资源而非独有资源 第三种：自身有独享资源 共同点： 区域价值展现之前，均受区域现状影响，但第三种战略方向挑战者影响相对较小 不同点： 第一种：战略则作为区域跟随者，面临激烈竞争而在销售和溢价方面受阻； 第二种：走快销和部分溢价路线； 第三种：价值最大化将得到体现，走溢价路线 项目战略定位方向 ——项目发展战略 本项目战略发展方向 “资源整合实现价值最大化的城市综合体方向” 领导者 挑战者 机会主义者 跟随者 定义 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品特色和价值 目标明确挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 搭便车，借势 以小搏大，杀伤战术 价格战的制造者 适用的项目范围 区域内极具天赋的自然资源环境 大规模，一般带有区域级生活商业配套项目 具有区域价值的支撑 跳出区域竞争格局 中大规模项目，强调产品或环境独居一格，打造竞争另一极，最终成为区域价格领导者 小规模项目 细分市场，出现新的客户需求 各种规模楼盘都适用，大规模楼盘有现金流任务 资源不占区域内优势 不用配置大型高档商业，只需借势趁机截留客户即可 产品性价比高 对开发企业要求 有持有经营或进行大型高档商业配套的实力 对企业资金和操盘能力要求较高 对企业资金和操盘能力要求较高 - - 实施结果 跳出区域竞争格局，成为区域价值标杆，制定区