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2012物业管理师模考班试题1 《物业经营管理》 一．单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1.下列关于物业经营管理的内涵的说法，不正确的是（ ）。1 A.物业经营管理是以满足物业服务企业和业主为目标 B.物业经营管理是以收益性物业为对象 C.物业经营管理不是一个特定的专业领域 D.房地产资产管理是物业经营管理的手段之一 答案：A 解析：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、 设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业 为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2.零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。建筑面积在 10 万平方米以上，有效 商业服务半径达到 200km 的零售商业物业是（ ）。3 A.市级购物中心 B.地区购物商场 C.区域购物中心 D.居住区商场 答案：C 解析：略 3.下列关于物业管理企业的说法，不正确的是（ ）。8 A.物业经营管理企业既管物业又经营物业 B.物业管理企业分为管理型和专业型 C.物业管理企业是经济组织 D.物业管理工作的规划与计划是管理型物业管理企业的工作重点 答案：B 解析：物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是 服务性单位，又是经营性企业组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。 4.物业经营管理的内容分为三个层次，其中（ ）是以策略性管理为主。 9 A.物业管理 B.房地产资产管理 C.设施管理 D.基础物业管理 答案：D 解析：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为： 物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管 理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为 主。 5.房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其目的不包括（ ）。21 A.自用 B.出租 C.转售 D.抵押 答案：D 解析：房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要， 即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 这种投资的另一个特点：是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给 其他置业投资者，并获取转售收益。 6.下列选项中，（ ）是房地产最重要的一个特性。22 A.适应性 B.寿命周期长 C.不可移动性 D.相互影响性 答案：C 解析：略 7.房地产投资并不是十全十美，下列选项中突出表现房地产投资的缺点的是（ ）。26 A.需要专门的知识和经验 B.市场竞争激烈 C.不能抵消通货膨胀的影响 D.较难得到金融机构的支持 答案：A 解析：房地产投资之利：1.相对较高的收益水平；2.能够得到税收方面的好处；3.易于 获得金融机构的支持；4.能抵消通货膨胀的影响；5.提高投资者的资信等级。房地产投 资之弊：1.流动性差；2.投资数额巨大；3.投资回收期长；4.需要专门的知识和经验。 8.收益性物业的运营费用不包括（ ）。41 A.城镇土地使用税 B.保险费 C.办公费用 D.抵押贷款还本付息 答案：D 解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员 工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租 客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地 使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。 9.有效毛收入等于（ ）。41 A.潜在毛租金收入-空置和收租损失-运营费用 B.潜在毛租金收入-空置和收租损失-抵押贷款还本付息 C.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 D.潜在毛租金收入-空置和收租损失+净运营收益 答案：C 解析：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入 10.下列关于资金的时间价值的说法，不正确的是（ ）。44 A.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿 B.从消费者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 C.资金一旦用于投资，就不能用于即时消费 D.资金的时间价值的大小受风险因素的影响 答案：B 解析：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：