长沙解放路项目发展报告终稿.ppt

占据了地段优势、交通优势、配套优势、自身地块价值优势的项目，我们的目标是什么？ 长沙市政府对五一商圈的开发十分重视，曾多次召开专门的会议，高调举行市党政机关办公楼等标志项目的奠基仪式和竣工仪式，积极建设大型公建和大量市政道路。 由于政府大力推动，五一商圈的改造建设，开始建设仅仅4年多，取得了较快的进展。 1. 品牌开发商进军二三线城市，加速当地的产品开发水平，推高房价。 电梯数量配备较好； 配备中央空调等 多数写字楼有气派的大堂，立面形象较好。 在同一综合体之中，写字楼的销售价格较高，但是销售速度与住宅相差不大。 长沙写字楼市场发展水平相对较高，市场可见的写字楼形象和配置都较高。 长沙第三产业相对发达，未来第三产业将更加具有前瞻性，市场对高端写字楼的需求现阶段比较充足。 写字楼物业销售价格高，但因为需求较高，因此使得写字楼的销售速度与住宅的销售速度相差不大。 据业内人士访谈了解：目前长沙市四五星级酒店的客房率都比较高；节假日入住率可达95%-100%，日常入住率可达80%-90%。 客源主要来自于几个方面：旅游团、商务接待、本地私人休闲、宴会。 北京苹果街：苹果社区商业街 北京苹果街：苹果社区的街铺设计 划铺、销售方式灵活 1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，2由外部扶梯直接进入；1层带动2层以上楼层整体销售 根据需要，客户自由组合，就为经营带来更大的灵活性，做得好，就把周围的铺面合并过来，做大；或者再隔一下，变得更小，而这样的灵活性又会带来更多的变数，更多样、个性更丰富。 增加二层的人流与可达性，提高商业价值 空间设计：部分街铺地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间富于层次感，为人们逛街做准备。 立体联通：通过地下小广场的设置，形成I地块和J地块商业连通。 写字楼市场总结： 商业市场现状：长沙传统的商业中心，集中在五一商圈附近，虽有其他商圈的发展，但是五一商圈作为市级商圈的地位无法撼动 未来长沙将形成14个主要商圈，其中做法是提质“五一”中心商圈——五一市民广场被定为独一无二的市级中心商圈。将按照“时尚购物、商务办公、文化休闲、餐饮娱乐、观光旅游”融为一体的要求，将其打造成领导长沙市场新潮流、新方向的现代都市中心商业圈，形成高度繁华的现代化中央商务区。 酒店市场现状：长沙作为湖南省重要的工业城市和商贸城市，酒店宾馆较多，相对与有较多的星级酒店，缺乏主题性的酒店 长沙目前共有28家四星级以上酒店； 酒店客房数相差不大，星级酒店客源相对较足。 四星酒店客房标间价格基本在238-278之间，豪庭酒店价格高出其它四星酒店80%以上。 酒店经营情况：根据湖南人的酒店消费特征，酒店经营的淡旺季不太明显，客户基本上分为游客、商务客户和本地客户，多数为休闲居住为主 Oct Sep Aug May Apr Mar Feb Jan Dec Nov Jul Jun 游客、商务客 本地客 五星级华天酒店功能主要在于：旅游团接待、住宿、休闲娱乐，注重对客房硬件配套、服务、和休闲娱乐的打造；普瑞酒店走生态路线，主要注重于对宴会接待、餐饮的打造。 高星酒店入驻率可达80%以上，普遍经营情况较好，盈利能力强。 主要酒店调查情况： 酒店市场小结 目前市场上五星级酒店较多，高星级酒店集中在中心广场内 长沙酒店经营淡旺季不明显，主要是商务客、游客和本地客为主，多数以商务和休闲居住为主。 项目区域酒店供应较多，但0.5公里辐射范围内高档酒店较少，不存在未来竞争。但区域内缺乏主题性的酒店。 本项目紧靠解放路，并且距离五一商圈较近，宜建设主题性的酒店，填补区域高档酒店的空白。 城市规划及发展 城市宏观背景分析 房地产发展判断 项目整体解析与客户目标 各物业市场研究 项目发展方向研讨 项目地块BLC分析 发展战略及定位 整体物业 我们的思维 项目整体发展方向判断：基于物业LIVQ模型，界定本项目发展方向 物业形象Image 容积率（Quantity） 回现速度（Liquidity） 写字楼 商业 酒店 公寓 不建议建设写字楼： 1. 基于目前产生写字楼已基本充足，且未来产业结构将不会有大的调整，市场对于高端写字楼需求不足。 2. 写字楼的销售速度和价格都不够理想。 结合市场基于LIVQ进行判断： 写字楼——写字楼已经基本充足，因此发展写字楼物业不能提升项目形象。且销售速度和价格比不上住宅。 商业——价值最高，市场上的商业通过一些促进销售的手段能够实现较快的回现速度。项目二期主要为商业，所以一期可选择其他物业。 酒店——具有较高的形象，能提升项目形象和价值，但投资大，回收期长。 公寓——具有较高的物业形象和回现速度；且对于提升容积率能起到重要作用。但项目地块不适宜建设公寓产品。 物业价值