四方焊条厂地块市场研究.docVIP

四方区阀门厂、联创地块研究报告 区域房地产市场分析 区域市场形势变化 区域传统认知： 老旧城区，城市发展落后区域，区域形象“边缘化”，“老青岛人”集聚地，区域认同度低。 传统的“以海为贵”巩固了市南； CBD规划升级了市北； CLD和地铁推高了李沧； 市内其他三区举着各自强大鲜明的卖点虎视眈眈； 四方区为青岛最早发展区域，由工业带动，厂区密布，第二产业占比达50%左右，目前区域内多老旧住宅，或回迁房或保障房，人口密集且多为本地居民，配套落后，区域缺乏形象标签的四方逐渐被岛城楼市“边缘化”。 两区合并规划： 四方区、市北区合并，使四方区区域升级时间提前，有利于停滞的区域规划包括欢乐滨海城等真正落地。 2012年12月1日撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。 四方区成为新市北区的价值洼地，将成为新市北区重点开发规划区域，老四方区的区域升级，给本区域房地产市场带来规划利好。 板块格局现状： 万科城、淮安郡以及中海等项目占据区域核心板块资源，而项目所在滨海版块为非热点区域，周边配套匮乏，规划迟迟未兑现，与热点板块形成明显价值梯度。 价值认知变化： 随着四方、市北两区的合并，区域热点板块新都心板块与海云庵板块价值将得到迅速提升，与配套不完善的滨海板块价值梯度将会迅速拉大。 区域市场形势变化小结： 合并带来契机。四方区是青岛发展最