东门广场招租建议书.doc

目 录 项目基本情况 二、东门广场裙楼的市场定位 三、片区商服物业价格分析 四、价格定位 五、租赁中心包装建议 六、推广策略 一、项目基本情况 1、项目区位 本项目位于罗湖区湖贝路，南近深南东路，北临湖贝路，西靠东门步行街入口。 2、项目现状 东门广场裙楼可租建筑面积约3300多平方米，其中首层200多平方米，二至四层每层大约1000多平方米，目前裙楼基本空置。 3、交通情况 东门广场南临深南路，北靠东门老街。深南路为深圳交通主干道，多路大巴经过，包括：3、7、10、12、13、29、102、104、106、113、203、220、223、300、301、302、360路等。 4、本区域商业概况 对于港人而言，罗湖的商业消费有三个重要据点：罗湖商业城是他们购物的首站，不少港人花相当多的时间停留；而作为第二站的国贸商圈，由于各商业设施相对分散且价格偏高，该区域的饮食娱乐成为首选；第三站即东门老街，随着东门步行街改造工程的日渐完善，东门已成为港人及内地游客购物的必经之地。作为深圳最早形成的商业中心，其知名度比其他商业区高，每日人流量达30-40万人次，被誉为深圳商业的“百科全书”。 5、主要商场分布状况 沿深南东路北侧有： 鑫辉中心、亚洲商业大厦、银都大厦 沿人民北路有： 南塘商业广场、中威商业广场、鸿展广场、耀华楼、世濠大厦、 天龙商业城、名仕商城 沿解放路有： 新安商厦、越港商业中心、老东门商城、宝华楼、利联太阳广 场、大世界商城、方海商苑、金世界商业中心 沿立新路有： 罗湖机电大厦、罗湖商业大厦、新风花园 沿新园路有： 中海商城、半岛大厦、迎宾商业中心 沿东门中路有： 鸿基商业大厦、东港中心、九龙城商业大厦、旺角购物广场、茂业百货、南海中心、鹏运大厦、新世界大厦、温莎广场、大江南商场、华佳广场 二、东门广场裙楼的市场定位 从市场调查与分析结果看，我司认为： 1、我司建议大厦裙楼定位为餐饮娱乐中心 该定位原由： A、本大厦位于湖贝路，该片区人气较旺，周边商务气氛较浓，对饮食娱乐业需求量相对较多； B、本大厦首层可租面积不大，但作为饮食娱乐城的门厅已满足要求； C、大厦裙楼只有公用手扶电梯，不适合分割招租，若作为饮食娱乐城，可望实现整体招租； D、根据专业市场调查公司对东门商圈的调查显示，东门适合行业及发展需求分析如下图表： 说明： 东门商业区经过近二十年的发展已形成了以服装业、百货零售业为主的购物旺地，在此次访问调查中，亦有52.21%和49.56%商户表示会再做上述两行业生意。区域内行业规模发展会对商户和消费者形成“规模经营”作用，而“逆向经营”亦会有意想不到的积极作用，东门一带部分临街商铺逆向发展餐饮业便是成功典范，关键在于行业发展满足市场需求。 所以，我司基于这些层面，建议将本大厦裙楼作为特色餐饮娱乐城。招租对象主要针对各种餐饮娱乐连锁店，作为餐饮的招租对象主要面向如潮州潮泰牛肉店等一些大型连锁经营店，作为娱乐的招租对象主要面向一些经营足浴、桑拿按摩业的人士。 2、本大厦裙楼作为综合商场招租难度较大 A、该大厦虽地处东门辐射区，但购物人流相对集中在东门老街一带，湖贝路人流相对较少，作为综合商场招租缺乏吸引力； B、该区域商场物业供应量较多，且占据较好的地理位置，给东门广场（若作为综合商场）的招租带来很大的压力； 三、片区商服物业价格分析 楼盘名称 价格幅度 (元/ m2) 折前均价 (元/ m2) 折后均价 (元/ m2) 折后起价 (元/ m2) 深华商业大厦 7500-11000 8500 7480 6600 新世纪广场 18000- 20000 19000 16200 中盛大厦 8800-12000 10800 9936 8096 新世界大厦 8000-10800 8500 7650 7200 世濠大厦 6800-7800 7200 6336 5984 温莎广场 12000- 14000 13300 11400 爵士大厦 9500- 11000 10120 8740 新2000广场 8000- 9000 8100 7200 越港商业中心 30000-50000 45000 27000 四、价格定位 1、总体定价思路 根据对市场的调查研究，我司认为： 对于裙楼商场的租价定位，应主要以市场的竞争因素为主要参考因素，并与竞争对手对比优劣，运用市场对比法进行价格修正，合理制定价格。 2、裙楼各层租金定位 根据总体定价思路，我司选择与本大厦交通情况、繁华程度、市场时机较为接近且最具有参考力的鸿展广场以及同处东门商圈辐射区的广发大厦与信中大厦的裙楼作为参照楼盘，利用市场比较法进行必要的修正，如下表：