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宁波海洋城奥特莱斯可行性研究报告 1 4 5 6 7 2 8 10 11 12 3 13 13 14 15 2 开发初步方案 4.1 定位方案 4.2 主题和特色 4.3 概念方案 4.4 招商进展 4.5 开发计划 4.6 投资规模 经营方案 5.1 市场条件 5.2 物业经营方式 5.3 盈利状况 5.4 投资估算 5.5 收益测算 合作方案 6.1 原则 6.2 双方分工 6.3 股份和出资 6.4 投资规模 6.5 经营责任 6.6 利益分配 6.7 长期合作意愿 4 16 18 20 22 26 27 5 28 31 32 34 35 6 37 37 37 37 38 38 38 3 1、导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯最早诞生于欧洲,近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型 城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”, 以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐,直销店成片成群 逐渐汇集,形成大型的品牌折扣直销广场,并最终发展成为一种独立的、崭新的商业 零售业态。 目前,奥特莱斯在美国约有200家,由于适合消费实际,经营状况普遍良好。在 亚洲地区,日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯,在韩国有1家 位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。 4 1.2 奥特莱斯在中国的发展现状 奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产 权和低价有效、合理地整合起来,成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态, 提供一种中等价位??高档品牌一种特殊赢利模式,能满足目前中国消费者特别是长 三角地区消费者的需要。目前,越来越多的国际知名品牌进入这个地区,品牌和业态 的辐射效应日益明显,建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。 目前,奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯,效益最好的是上海百联 奥特莱斯(青浦赵巷)。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。 还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。 5 1.3 发展前景 中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段,消费者有高档商品的消费冲 动,但尚不具备真正高档商品的消费能力,而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一 种可实现的消费模式,这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变,使得奥特莱 斯在未来的20年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的现状,境内外 大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息,奥特莱斯开店实现商业利润支持专 卖店的经营策略,这种经营策略使奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景,据专 家预测,在未来五年内,奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额,并逐年递增, 奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。 6 1.4 开发思路和计划 基于奥特莱斯中国市场的良好前景,我们认为在中国,沿海城市(除广东)、内 地省会城市都有奥特莱斯的发展空间,谁有充分的货源供应,谁就能占据市场。在行 公司在与上海奥特莱斯合作的过程中间,积累了许多品牌资源,打通了境外品牌商品 采购渠道,使得我们能够迅速地去拥有这些市场,发展奥特莱斯业态,成为这种新兴 业态的主要企业。按照设想,我们在国内率先选择长三角经济发达的区域城市开发 1-2个样板点,形成区域型的奥特莱斯的品牌,然后由南向北、由东向西拓展全国市 场,在未来的3-5年内,形成10家店以上的规模连锁效应,争取上市。 7 2、地块情况介绍 2.1 用地位置 区域位置 用地位于宁波奉化市。奉化市位于长江三角南翼,濒临象山港,是宁波市南部的 副中心城市。项目用地距离宁波市中心19公里;绍兴市100公里;金华市200公里; 温州市320公里;台州市170公里,是奥特莱斯的绝佳位置。 8 地块位置 地块位于宁波城区的奉化市区,到宁波市仅10多公里(环东路通车后距离还要缩 短),到奉化市区仅2公里,距同三高速公路西坞出口仅300多米,是奥特莱斯的优 质选址,它既避开了下架商品对专卖店的冲击,又能为有车一族的到来提供最快捷的 方式。 9 2.2 环境条件 1、用地位于经济发达的长三角南端的宁波城市范围。该地区是中国仅次于深圳、上 海的经济发达和高收入区域。在这里,人们对品牌服饰类的商品需求量很大,是奥特 莱斯良好的市场空间。 项目所在区域与城市之间的距离贴近,交通发达。使项目具有良好的辐射能力。 区域交通发达,高速公路、跨海大桥、城际列车,一应俱备。使奥特莱斯的业态在这 里有很好的环境条件。 2、用地到溪口、妙高台、在建弥勒大佛等旅游景点均在4公里之内,有共享旅游客流 的优势;奉化市旅游客流约600万。 3、项目用地位于奉化市岳林街道,周边是经济开发区、政府办