xx小区商业项目整合推广方案113.ppt

【销售组织纲要】 【行动一】 时 间： 2008年11月1日 关键行动：重新树立项目形象 关键条件： 电视广告 报纸炒作 户外广告 网站/网络广告 整体营销推广策略 Factor 2 策略解析二 【行动二】 时 间： 2008年11月10日 关键行动：销售人员进场/前期咨询 关键条件： 项目商业包装广告 报纸炒作 户外广告 网站/网络广告 售楼处包装广告以及相关物料到位 整体营销推广策略 Factor 2 策略解析二 巴士广告 我们的推广策略 项目核心卖点诉求:火车站物流中心影响城市的力量 空中打击 地面推动 公关造势 终端展示 主流报纸广告 系列软文报道 网络短信广告 电视广告 户外系列广告 楼书宣传物料 巴士广告 征名活动 产品推介会 成立小商品协会新闻发布会 其他营销活动 楼盘现场包装 交通指示布置 项目象形工程整改 整体营销推广策略 Factor 3 1．导入预热期 目标：前期宣传，炒作片区，接受咨询，持续累积客户群；反馈市 场信息，及时调整营销策略。 营销策略 户外：布置现场广告位和项目周边广告，树立市场形象 网络广告：初期形象树立，扩大市场认知度 电视：通过形象的画面及主题卖点，迅速吸引客户眼球 营销推广主题： 火车站物流中心影响城市的力量 整体营销推广策略 Factor 4 各阶段推广策略 2．开盘前蓄客认筹期 时间：开盘前两个月内 目标：快速打响知名度，蓄势引爆，完成原始客户的积累，为开盘做铺垫 营销策略： 活动营销+媒体推广，有机的从积累客户向开盘日强势推广过渡 营销推广主题： 酒类批发区街铺接受登记 整体营销推广策略 Factor 4 各阶段推广策略 活动一：产品发布会 时间： 开盘前一个月内 目的：塑造项目高端形象，全情展示项目独有优势，扩大项目认知度 活动二：价格试算 时间：开盘前3天 目的：筛选诚意客户，试探价格在市场上的接受程度，以便及时调整价格策略 活动营销 各阶段推广策略 整体营销推广策略 Factor 4 活动三：开盘活动 时间： 待定 目的：实现利润 活动营销 整体营销推广策略 Factor 4 各阶段推广策略 媒体一：遵义晚报 面向市场：本地市场 策略：不主张长期投放，按计划分阶段集中式投放。本阶段以硬广配软文的形式配合活动节点进行宣传 媒体二：电视广告（遵义电视台等） 面向市场：本地市场 策略：突出其声色并茂，感染力强的特点，主要用于开盘前期形象树立。本阶段选择黄金时段，配合活动节点重点进行宣传 媒体营销 各阶段推广策略 整体营销推广策略 Factor 4 媒体三：巴士广告（州县） 面向市场：州县市场 策略：采用短期内投放，主要用于开盘前期地面推广的配合。本阶段增加播放频率，加大宣传 力度。 媒体四：网络广告（开发商公司网站，遵义房地产业有关网站） 面向市场：遵义市场 策略：利用其较强的炒作性、广泛传播性及低廉性特点长期投放。邀请网络剑客为项目撰写利好性文章 ，实现轰炸效应。 媒体营销 整体营销推广策略 Factor 4 各阶段推广策略 媒体五：短信广告 面向市场：州县市场/本地市场 策略：主要用于开盘前期有针对性的投放，实施定点目标群轰炸。本阶段 实施精确打击，重点攻击主力客户群。 媒体六：单张、海报 面向市场：本地市场/州县市场 策略：发挥跟着客户回家的物业顾问 作用，成为现场于外勤直销工作的利器。延续性，广泛性投放。 媒体营销 各阶段推广策略 整体营销推广策略 Factor 4 我们的价格竞争策略 【分阶段展示，首批单位降低期望值，采取具有非常吸引力灵活的付款方式回笼第一批启动资金】 整体营销推广策略 Factor 5 策略解析一 我们的销售策略 【配合工程节点、利用利好时机，抢占市场份额市场策略，以点带面、分批销售方式】 整体营销推广策略 Factor 6 策略解析一 我们的策略总纲 策略一：产品领先、形象领先的竞争战略 策略二：配合工程节点、利用利好时机，抢占市场份额市场策略 策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略 整体营销推广策略 Factor 7 策略解析二 整体营销推广策略 Factor 8 财务估算 销售总收益：5000元/平米×65000平米 × 80%=2.6亿 租金总收益：25元/月×60月× 90000平米×80% × =078亿 采取整体60%商铺5年反租、每年10%投资回报 整体80%的商铺通过销售回笼资金，20%的商铺作为自用出租收益， 20%不返租出售： 按60%商铺反租5年 2.6亿×60%×10%×5年=0.78亿 300元/年×65000×80%=0.156亿 招商支出（免租1年）: 整体营销推广策略 Factor 8 财务估算 硬件包装支出： 外立面\内部装修\街道整改费用约:1000万