成都蜀郡锦绣城项目营销策划方案演示稿（可编辑）.docVIP

蜀 郡 ? 锦 绣 城 蜀 郡 ? 锦 绣 城全 程 营 销 策 划 方 案 蜀郡?锦绣城(暂定名) 客 户:成都兴西华建设管理有限公司 公 司:北京日新伟业(成都)房地产营销机构 四川日新伟业房地产经纪有限公司 四川日新伟业广告有限公司 时 间:2005年11月9日 保留所有版权 All Rights Reserved. 内部资料 敬请保密 (草案)蜀 郡 ? 锦 绣 城本案重点:产品调整建议推广及销售策略蜀 郡 ? 锦 绣 城前 言本案撰写假定基础:全部预售手续在2005年底前取得;全部工程建设 在2006年底前完成。本案重点:根据目前产品定位状况提供修改建议,请开发商 在条件许可范围内尽量考虑并加快调整;按照总 体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主 要内容。蜀 郡 ? 锦 绣 城第一部分 调研定位篇蜀 郡 ? 锦 绣 城1、住宅市场概况 今年1~7月份,成都商品房交易均价为4060元/m2, 与去年同期相比上涨11.08%。其中,商品住宅均价为 3677元/m2,比去年同期上涨16.95%。 从单月价格变化看,新政实施后,成都商品住宅价格同 比增幅开始逐月下滑,从5月的21.93%下降到6月、7 月的15%左右。 一、宏观环境分析蜀 郡 ? 锦 绣 城6-7月住房价格环比还略有下降,7月商品住宅价格基 本上回归到今年一季度的水平(今年一季度的住宅新 盘的销售为3690元/m2)。蜀 郡 ? 锦 绣 城? 消费者方面,消费心态更趋理性、务实。蜀 郡 ? 锦 绣 城2、市场走势分析目前,成都住宅市场最热点区域为2-3环,统 计资料表明,目前2-3环的供应量占到了整个 市场的约70%,而3环外的商品房供应量也接近 20%。价格方面,应该说,成都目前的房价已经偏高, 伴随着市场供求关系的变化,开发商定价也将 更加谨慎。蜀 郡 ? 锦 绣 城? 预计在供给关系(成都住宅市场“供过于求”的局面在 短期内不会改变)、开发商资金压力(银行紧缩银 根)、消费者继续观望的三方影响下,成都商品住宅 价格难有较大上浮的机会。 因此,为应对市场近年内的未知风险,我们认为: 本项目前期入市价格应慎重。蜀 郡 ? 锦 绣 城1、项目位置 二、项目地块分析蜀 郡 ? 锦 绣 城2、项目现状 (1)四至范围 项目西临双星大道,北接培风小区(安置房), 南临规划中60亩市政公园。 (2)项目现状 项目二期3栋接近封顶,一期地基施工中,施工 现场比较混乱; 外墙广告档次不高,已经显得破损,影响项目整 体形象。蜀 郡 ? 锦 绣 城3、项目周边1000米范围内社区配套 (1)交通状况 公交路线:90路406路406区间 交通方式:公交、自驾车 达到项目的路线: 草金路-双星大道左拐, 光华大道-双星大道右拐, 武侯大道-双星大道。蜀 郡 ? 锦 绣 城(2)其他配套: 教育:成都九中四川广播电视大学西校区。 医疗:规划中30亩的大型医院。 购物:规划中农贸市场,双星总公司、机投农贸大市场等。 公园:永康森林公园蜀 郡 ? 锦 绣 城4、项目周边环境 生活氛围:不强 治安情况:比较差 空气状况:一般噪声情况:噪声较大 企业:数个工业机械厂 景观 :规划中60亩体育公园规划:体育公园; 30亩大型医院; 武侯区政府新行政中心。蜀 郡 ? 锦 绣 城5、项目经济技术指标(来自项目现场销售资料) (1)总净用地70267.16 m2 (2)总建筑面积226830 m2蜀 郡 ? 锦 绣 城其中:地上建筑面积:193475 m2居住建筑面积:165938 m2 商业建筑面积:19322 m2 其他建筑面积:6969 m2(架空层3946 m2)地下建筑面积:33355 m2蜀 郡 ? 锦 绣 城居住户数: 1789户 容 积 率: 2.7(底层架空不计) 建筑基底面积: 21079 m2 建筑密度: 29.9% 绿 地 率: 30% 机动车位: 1075辆 其中: 地上184辆;地下891辆 非机动车位:3837个 其中: 地上停车位:957个 地下停车位:2880个蜀 郡 ? 锦 绣 城区域产品综述代表楼盘:星语双城、华都新公馆等产品形式: 小高层电梯公寓为主销售均价:电梯公寓约2700元/ m2 多层住宅约3200元/ m2左右 三、区域内供应产品特征 蜀 郡 ? 锦 绣 城区域内竞争楼盘状况 代表楼盘:星语双城、华都星公馆 蜀 郡 ? 锦 绣 城星语双城: 距离项目约500米 总占地34.7亩,总建筑面积69000 m2。 总共580户,共分两期开发; 第一期两栋11层电梯公寓,总共233户; 面积从50-150