顺德区北滘镇高村三旧改造项目可行性研究报告.ppt

顺德区北滘镇高村三旧改造项目可行性研究报告 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 二零一零年十月 1 工作阶段划分及具体的工作内容 第一阶段：可行性研究工作 项目开发背景及市场机会分析 物业发展方向初判 容积率方案比选 拆迁补偿方案比选 第二阶段：项目发展策划工作 物业市场研究深化 客户需求研究深化 项目价值挖掘 项目发展策略及定位 物业发展建议及开发策略 财务效益分析 2 可行性研究阶段工作目标 根据我司与贵司进行沟通后取得的共识以及我司对本项目的认识和理解，在目前阶段本项目策划工作需要达到的目标是： 初步确定项目的开发方向，通过系统的市场分析初步判断项目的市场价值，利用财务测算模型，比较不同方案下的投资收益，并权衡开发商、政府及村民三方利益，确定最佳容积率方案及拆赔方案 3 可行性研究思路 开发背景分析 宏观大势 城市规划 政策法规 财务分析及方案比选 案例借鉴 财务分析 方案比选 物业研究 本体分析及布局原则 市场分析 客户分析 开发方向 价值初判 用地条件分析 配套分析 指标分析 规划布局原则 项目初步定位 STOW分析 住宅定位 商业定位 4 开发背景分析 Part 1 宏观大势 城市规划 产业发展 交通建设 政策法规 5 顺德经济实力雄厚，经济增长势头良好， 09年GDP产值达到1711亿元，占佛山市GDP总量34%，位居各区之首 固定资产近年也稳步增长，09年达到342亿元，占GDP总额19% 房地产占固定投资总额比例有轻微上升的态势，09年约占三分之一，显示顺德房地产投资趋向活跃 顺德经济实力位居佛山之首，GDP及固投均呈现稳步提升良好态势，房地产投资占固投比重呈上升之势 2004—2009年顺德固定投资及房地产投资增长情况 2004—2009年佛山市及顺德区的生产总值增长情况 2009年佛山市各区GDP的占比情况 数据来源：佛山统计局及顺德统计局 6 顺德区人均可支配收入和居民储蓄存款总量高、增速快，属于典型的藏富于民的区域，对房地产发展是有力的支撑 顺德城镇居民人均可支配收入增长较快，09年达到26433元，为95年的2.4倍，较广州、南海等富裕地区高 居民储蓄高速增长，年均增长超过15%，09年末达到1321.7亿元，为95年的7.6倍，居民储蓄增长高于可支配收入增长，可挖掘的消费空间巨大 顺德居民可支配收入与居民存款总量高且长期保持稳定增长，对房地产消费与投资给予有力支撑 2009年广东省、广州市、佛山市、顺德区、南海区、番禺区人均可支配收入的横向比较 （单位：元） 1995-2009年顺德城镇居民人均可支配收入 1995—2009年顺德居民储蓄存款 （单位：亿元） （单位：元） 数据来源：佛山、顺德、广州统计局网站 7 北滘制造业发达，特别家电产业领先全国，是著名的“中国家电之乡”，拥有美的、惠而浦、蚬华等知名企业 近年，北滘工业总产值保持高速增长，五年内工业翻番，08年成功突破1000亿元大关，09年产值达1113亿元，仅次于容桂 本地生产总值也长期位于顺德各镇前列， 08年本地生产总值210亿元，位居全镇第三 在强大经济实力的支撑下，北滘城镇空间持续拓展，基础设施不断完善，北滘城镇面貌将焕然一新 北滘制造业雄厚，经济实力位居顺德前列，有力支撑与推动城镇发展建设，为房地产发展奠定良好基础 08年顺德各镇区本地生产总值的横向比较 （单位：亿元） 04—08年北滘镇工业总产值增长情况 （单位：亿元） 数据来源：顺德统计局网站 8 企业发展的带来大量外来人口，特别是美的、碧桂园等大型企业保持稳定、快速发展，吸引大批中、高层管理及技术人员到北滘工作 而随着北滘产业转型，使越来越多的高素质人才被吸引到北滘来就业安家，外来人口成为新增人口的主力军 北滘的人口逐年增多，进一步刺激住房需求 企业发展与产业转型将带来更多外来人口，刺激住房需求量 04—08年北滘镇常住人口增长情况 （单位：万人） 04—08年北滘镇居民人均可支配收入递增 （单位：元） 数据来源：顺德统计局网站 9 宏观大势分析小结： 顺德工业发展速度快、经济实力强大，固定资产投资呈现稳步提升趋势，对城镇发展建设和房地产市场的推动力量非常巨大 顺德区人均可支配收入和居民储蓄存款总量高、增速快，属于典型的藏富于民的区域，对房地产消费与投资是有力的支撑 北滘经济实力位居顺德前列，产业经济稳定发展推动城镇建设，为房地产发展奠定良好基础 企业发展与产业转型高端，为北滘带来大批外来人才，刺激住房需求量 10 开发背景分析 Part 1 宏观大势 城市规划 产业发展 交通建设 政策法规 11 顺德最新的规划动向的总体目标是镇街格局走向大都市形态 。这必将加快顺德区城市化进程。根据历史经验判断，城市化的快速推进必将引发房地产市场的爆炸式发展 北滘位于广佛