人口因素对房地产企业营销的影响及策略.docVIP

项管Q0941 赵叁林 090703013 人口因素对房地产企业营销的影响及对策 人是市场的主体，区域人口规模与增长率，人口的年龄结构、家庭结构以及人口的迁移等，都对房地产开发的定位以及营销有显著的影响。 城镇人口数量的变化包括两个方面：城镇人口的自然增长和机械增长。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求，二是二三十年后的潜在需求。因为新生婴儿既无购买住房的能力，也没有购买住房的需求。从另一个角度来看，新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高，家庭的可随意支配收入减少，对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。 人口结构。从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国总体人口结构从“成年型”向“老年性”转变。从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中，若干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生部分“闲置”，而房屋的结构和设施却未必符合老年人的需求。 对策： 1 房地产市场顽固的刚性需求似乎不受其他宏观经济变量的影响，国家的金融和财政政策只能影响它的弹性需求。这也许就是现阶段利用金融和财政政策来调控房价未取得实质性效果的原因。“经济”的本意就是经世济民，为了满足普通市民对于房地产的刚性需求，政府也许应该加大力度建设经济适用房，把房地产需求的“基”给稳住。 2 随着人们对“家”的精神概念的追求，住宅将从满足生存需要，实现向舒适性转变。这就对房地产项目的建材、结构和设计提出了新的要求，同时房地产开发商还应该在物业服务和社区文化等方面多下功夫，提供房屋核心产品以外的精神文化附加值。 3 针对人口结构对房地产营销的影响，在老年型社会房地产开发企业可以投资老年公寓之类的房屋。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！ 【最新资料 Word版 可自由编辑！！