上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告（上）精品.ppt

目标客群界定1（目的性消费客群） 家居建材类消费客群： 消费区域： 宜山路、中山西路、徐虹北路、凯旋路所界定范围内的消费人群。 客群构成： 周边居民，居住附近传统社区及新建小区内。 以购买家居建材卫浴洁具为消费前提的目的性消费者，涵盖附近及远区客流，以中年、青年家庭为主体。 客群特征： 有明确的出行目的消费地，注重交通便利性。建材家居类主消费特征明确，也会延伸出居家陈设、软装饰品的消费需求，由于这部分客户在本区域内的逗留时间较长，容易在消费过程中产生休憩，补充体力方面的需求。 需求指向 居家陈设、装饰类消费 便携外带食品类消费 客群定位 PART 3 项目商业功能定位研究 * 目标客群界定2（地铁消费人群） 地铁消费客群： 客群类型： 通过地铁达到宜山路站出站或换乘的地铁消费人群。 客群来源： 周边办公一族、周边居民及居住在周边的地铁一族。 客群特征： 习惯地铁出行，生活节奏快，日常休闲时间较少，对就近的消费环境、生活消费依赖度较高。消费内容主要包括外带餐饮、业余充电及生活购物等方面。 快速外带食品类消费 生活类购物消费 客群定位 需求指向 书籍杂志类消费 PART 3 项目商业功能定位研究 * 区域内部 外区客群 建材家居消费群 商务办公 上下班族 地铁出入消费人群 周边住宅 原居住区 周边及附近居民 目的性延伸消费和体力补充 地铁快速消费 生活类消费 目标客群定位：本项目地铁出入的群体为目标消费核心群，其次是区域建材家居目的性消费客群，周边及区域外延居住区的居民群体为补充消费群。 核心目标客户 补充目标客户 潜在目标客户 客群定位 PART 3 项目商业功能定位研究 * 定位价值判断 区位价值：区位价值较高 交通价值：交通价值优越 商业价值：目的性消费高但受到一定限制 资源价值：辐射范围广非本区域客流明显 PART 3 项目商业功能定位研究 * * 东：宜山路，七建、兴力达等建材商厦。 宜山路两侧清一色为建材商厦，餐饮、休闲服务等配套商业缺乏，仅配置便利店作为补充。 东/西：现有建材商厦变动空间较小，在建的光启城综合体将使宜山路的业态趋向丰富。 西：古宜路、徐虹北路，西岸创意园、宜嘉苑住宅楼及沿街商铺。沿街商铺以建材为主、辅以餐饮、服饰和美容等休闲服务。 中山西路 宜山路 中山西路 宜山路 西 东 项目位置 现状 规划 PART 2 项目商业价值判断 微观区位条件解析（9号线宜山路站项目四至） 客群资源： 商业资源： 硬件条件： 九号线项目位于地下一层，是9号线的进出站通道及3、4、9号线的辅助换乘通道，有稳定的客流。3号线地上商业部分，是3号线旅客出入的必经之路，商业展示面与聚客性俱佳。 宜山路建材商业街区在全市范围内具有市场号召力，商业氛围浓重。是消费者潜意识里的建材家居第一商业消费区域。 辐射范围 周边写字楼集中，企业白领客群较大；项目辐射范围社区密集，家庭消费潜力大；宜山路站作为枢纽型地铁站，每日有大量的换乘客群，影响力巨大。 PART 2 项目商业价值判断 资源条件解析 * * 项目周边道路条件简析： 区域内有一条主干道（中山西路）、一条次干道（宜山路）、三条支马路（徐虹北路、蒲汇塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地铁3、4、9号线三线换乘的通道。 主干道：中山西路作为城市主要过境型道路，交通流量较大，小型车辆所占比例较高，是本项目外区域客流主要来源之一。 次干道：宜山路贯穿南丹路、中山西路、虹桥路，继而到达徐家汇，是本项目客流的主要进入通道。 支 路：徐虹北路、凯旋路、蒲汇塘路、文定路作为项目外部的人行支路，道路承载能力低，是项目社区型消费客群的主要人流导入通道。 地铁：9号线1、3号出口是地下项目的主要人流来源之一；2号口通往家饰佳，目前未开通；3号线宜山路站客流相对集中。 我们的观点： 2个项目都有稳定的地铁作为消费支撑，但由于地上地下所处位置与换乘通道的因素，将对2个项目的人流动线布置、业态布局等方面提出较大挑战。 宜山路 中山西路 公交枢纽 76路 PART 2 项目商业价值判断 交通条件解析 9号线宜山路站地下商业部分 3号线宜山路站地上商业部分 * 标志 多重功能 第二空间 “枢纽型地铁站，3、4、9号线地铁换乘、企业白领为主的大客流”等因素，标示着本项目将成为区域内的重要休闲消费目的地。 坐落于区域核心，其商业、等都将成为白领、社区居民追求品质生活、休闲减压的第二空间。 填补区域市场空白，汇聚品质餐饮、休闲零售、生活配套等多元化商业功能，缔造地铁消费体验新主张。 PART 2 项目商业价值判断 物业条件指向 * 体量——规模较小，开发强度低。 竞争——光启城12万方商业，规划设置相当数量餐饮、零售业态，带动区