房地产开发项目贷款申请报告评估案例分析精品.doc

案例 房地产开发项目贷款申请报告评估案例分析 1.项目主办单位概况 1.1主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地产开发有限公司。 经济类型：中外合资经营企业。 法定地址：北京市×区×××街16号。 经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，并提供相关的咨询服务”（见《京经贸资字[1997]×××号》文）。 1.2合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍 （1）×××总公司（简称：甲方），是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市×××街16号，法定代表人×××，中国籍。 （2）美国××××公司（简称：乙方），是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人×××××，美国籍。 （3）北京××××工程有限公司（简称：丙方），是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市×区××路11号，法定代表人×××，中国籍。 1.3项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式 （1）合资公司投资总额为5236万美元（合43456万元人民币）。 （2）注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%； 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。 （3）注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资； 乙方：以890万美元现金出资。 截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元人民币已全部到位。 （4）投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。 1.4合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。 1.5审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的（见《京计基字［1996年1第××号》文），1997年11月北京市人民政府向该公司颁发了《外商投资企业批准证书》（外经贸京「1997」××号），1998年4月国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》（企合京总副字第×××号） 2.项目概况 2.1项目背景 AAA项目前身系北京市××单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997年11月，经北京市计划委员会批准，该项目原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为××花园。1998年1月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项目。 2.2项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18～26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公。餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上（标准层）为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。 AAA项目开发、建设总投资为43456万元（除特别说明外，指人民币，下同）。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元（包括注册资本8300万元和股东贷款6641万元），占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。 AAA项目的设计单位是北京市××设计研究院，施工单位是北京×××建筑工程公司，工程监理单位是北京××××监理公司。 为销售AAA项目的住宅，北京BBB房地产开发有限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请×××先生担任市场总监。 3.项目工程建设 3.1主体工程 （1）工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市××设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现已完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣工入住。 工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米（地上：45776平方米，地下：10824平方米）； 建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层。 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。 该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、