房地产开发项目贷款申请报告评估案例精品.pdf

案例四 房地产开发项目贷款申请报告评估案例 1.项目主办单位概况 1.1主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地产开发有限公司。 经济类型：中外合资经营企业。 法定地址：北京市×区×××街16号。 经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、 出租、出售及其物业管理，并提供相关的咨询服务”（见《京经贸资字[1997]×× ×号》文）。 1.2合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍 （1）×××总公司（简称：甲方），是根据中国法律成立并在中国北京市注 册登记的公司，法定地址为北京市×××街16号，法定代表人×××， 中国籍。 （2）美国××××公司（简称：乙方），是根据美国法律成立的公司，法定 地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人×××××，美国籍。 （3）北京××××工程有限公司（简称：丙方），是根据中国法律成立并在 中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市×区××路11号，法 定代表人×××，中国籍。 1.3项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式 （1）合资公司投资总额为5236万美元（合43456万元人民币）。 （2）注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%； 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。 （3）注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资； 乙方：以890万美元现金出资。 截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元人民币已全部到位。 （4）投资方贷款。除资本金和 15000万元贷款外，项目的其余投资由股东 按工程进度的需要贷款，不计利息。 1.4合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和 分担风险及亏损。 1.5审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划 委员会批准建立的（见《京计基字［1996年1第××号》文），1997年11月北京 市人民政府向该公司颁发了《外商投资企业批准证书》（外经贸京「1997」××号）， 1998年4月国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》（企合 京总副字第×××号） 2.项目概况 2.1项目背景 AAA项目前身系北京市××单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。 由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京 BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997年11月，经北京市计划委员 会批准，该项目原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为××花园。 1998年1月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。 1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项目。 2.2项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为 56600平方米，其中：地上18～26层，共45776平方米；地下4层，共10824平 方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、 办公。餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上（标准层） 为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房 出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。 AAA项目开发、建设总投资为43456万元（除特别说明外，指人民币，下同）。 北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元（包括注册资本8300万元和股 东贷款6641万元），占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该 项目土建工程已进入标准层施工阶段。 AAA项目的设计单位是北京市××设计研究院，施工单位是北京×××建筑 工程公司，工程监理单位是北京××××监理公司。 为销售AAA项目的住宅，北京BBB房地产开发有限公司已成立销售部，培训 了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请×××先生担任市场总监。 3.项目工程建设 3.1主体工程 （1）工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北