房地产企业的税务筹划精编.docVIP

房地产企业的税务筹划 房地产开发企业 税务筹划 姓名： 班级： 学号：杨睿 财管102 1030773201 房地产开发企业税务筹划 税收筹划师是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重谁发的前提下，以规避涉税风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排。如今，房地产业是我国经济增长的一个热点，随着经济的日益发展及各行各业竞争的日趋激烈，房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，成为暴力增长的行业之一，在我国宏观调控政策和政府加强管理的影响下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化显得尤为重要，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，也是房地产开发企业增强自身核心竞争力的有效方法之一。 房地产开发企业的纳税环节主要有四个阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售阶段、房产保有阶段。目前，直接与房地产相关的税种有：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、前期准备阶段 前期准备阶段的主要内容有：筹资、拿地 (一) 筹资 随着房地产行业的升温，建筑行业也日趋繁荣。由于建筑业建筑周期长、投资大。可利用借款方式进行税务筹划。借款方式筹划法是利用一定的筹资技术是企业达到最大获利水平和最小税负的方法。通常，自我积累筹资方式所承受的税收负担要中宇向金融机构贷款等筹资方式法承受的税收负担。因为金融机构贷款利息对于企业而言可以作为支出，相应地利润会有所减少，从而节省税款。银行及其他金融机构与借款人（不包括同业拆借）所签订的合同，以及只开借据并且作为合同使用，取得银行付款的借据应按照“借款合同”税目，缴纳借款金额0.005%的印花税。而企业之间的借款合同则不用贴花。因而对企业来说，在利率相同或差异较小的时候，从企业借款的效果会更好。 (二) 拿地 房地产开发企业首先要取得土地使用权来用以建设用地。 1.契税 契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，依据当事人双方订立的契约，以所有权发生转移的不动产为征税对象，由产权承受人缴纳的一种税。 2.印花税 印花税是一种具有行为税性质的凭证税，凡发生书立、使用、领受应税凭证的行为，就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。由于印花税的计税依据是合同金额，因而可以通过缩小计税金额、采取不同核算方式，减少参与合同签订人员等方法，实施税务筹划。由于是向国家取得土地使用权签订合同，所以合同金额较难模糊化已到达降低税负的目的。但是房地产开发企业开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税。 3.城镇土地使用税 城镇土地使用税，是对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的幅度差别定额税率计算征收的一个税种。 纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人 计税依据：实际占用的土地面积 计征颁发：实行按年计算、分期缴纳的计征办法。不论企业盈亏，实行按年计征，即只要占用城镇土地进行生产经营，每年都要缴纳土地使用税。 对于房地产开发企业来说，土地使用税虽然不与经营收入的增减变化挂钩，但作为一种费用必然是经营纯收益的一个减项。因此先行筹划非常重要。 具体的税务筹划办法可以进行税务筹划。我国城镇土地使用税的的征税实行幅度税额，只选择在企业分布相对比较集中的城镇地区课税，不包括农村。不同区域的土地使用税税额差别很大，大城市、中等城市、小城市、县城、建制镇和工矿区的税额各不相同，分别为每平方米税额1.5~30元，1.2~24元，0.9~18元，0.6~12元，而我国对房地产开发企业的征税税额较大，因此房地产开发企业可以结合投资项目的实际需要在经济发达与经济欠发达地区之间不同等级的土地之间进行选择，大城市的房地产基本已呈饱和状态，并且在大城市的中心地带取得土地使用权较难，可以在保证利益得前提下扩大城市圈在郊区建房的同时，也可以辐射到中等城市去开发房产。房地产开发企业可以根据人口需求等，利用不同的征收范围，去选择征收税收较低的投资地点选择不同级别的土地，来进行土地税务筹划。 二、建设施工阶段 房地产开发建设施工阶主要是对原材料的购买，加工承揽，对外支付劳务等业务进行代扣代缴、计税成本的核算等。 1.印花税 房地产开发施工阶段需要交纳印花税的主要包括采购材料、建筑安装工程合同、借款合同等。其中：采购原材料应按购销合同税目，按购销金额，万分之三的税率来计算；建筑安装工程合同，按合同金额万分之三计算；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花来计算。 具体筹划方法有： (1)利用模糊金额进行税务筹划。模糊金额筹划法，具体来说是指经济当事人在签订数额，在本来能够明确的条件下，不最终确定，以达到暂时少缴印花税税目的一种行为。在现实经济生活中，各种经济合同的当事人在签订合同时