论集体经营性建设用地入交易的法律规则-思想战线.PDFVIP

　 思想战线　 　 　 ２０１７年第２期 第４３卷 №２，２０１７ Ｖｏｌ４３ 论集体经营性建设用地入市交易的法律规则 杨一介① 摘　 要： 当前， 集体建设用地入市交易的地方实践的负面效果日益明显， 集体建设用 地管制制度不利于地权保障。 集体经营性建设用地入市交易制度改革的目标是修改法律规 则， 建立适应市场交易需要的统一、 开放的建设用地法律体系， 实现建设用地法律制度的 公平和有效。 建设用地管制应以市场为导向； 同时， 不能因所有权的不同而采用不同的规 则， 而应基于同一标准来实施管制。 为保障集体成员行使其权利， 需重建集体土地所有权 主体制度， 实现其组织结构和责任能力的清晰的法律表达， 推动集体所有权主体独立参与 集体经营性建设用地交易。 关键词： 集体经营性建设用地； 交易规则； 土地管制； 集体土地所有权主体制度 － － － 中图分类号： Ｄ９１２３　 文献标识码： Ａ　 文章编号： １００１ ７７８Ｘ （２０１７） ０２ ０１６０ ０７ 集体经营性建设用地入市制度改革试点， 是土地制度改革的重要组成部分， 其实施效果直接 关系到集体建设用地制度的走向。 在此背景下， 探讨集体建设用地制度的内在冲突， 以及重建集 体经营性建设用地入市交易法律规则的可行性， 具有极为重要的现实意义。 一、 集体经营性建设用地为何要入市 在物权法律体系中， 属于用益物权的建设用地使用权的一般规则， 既不适用于农民集体所有 的建设用地使用权， 也不适用于被 《中华人民共和国物权法》 排除在建设用地使用权之外的宅 基地使用权。 建设用地使用权与宅基地使用权不是属种关系的概念。 集体经营性建设用地的含义 可以理解为， 一方面， 土地使用者取得土地的目的在于从事经营活动， 或在遵循土地使用管制的 前提下， 集体土地所有者将土地的使用权让渡于他人， 因而集体建设用地具有了可交易性。 工矿 ① 仓储、 商业服务等集体建设用地可以入市， 在于其符合土地使用管制的要求。 另一方面， 集体 建设用地具有可交易性并不意味着它将根据市场交易规则移转， 而是意味着它具有市场交易的可 能性。 无论是国有建设用地， 还是集体建设用地， 当其具有可交易性时， 都属于经营性建设用 地。 由于受强制性规则特别是土地使用管制规则的约束， 建设用地不能进入市场交易时， 其属于 非经营性建设用地。 （一） 集体建设用地入市交易的地方实践 时至今日， 国家法仍然没有承认集体经营性建设用地使用权交易的合法性， 而是采取了限制 集体建设用地入市的立场。② 集体建设用地市场的现实状况是， 地方性规则支持的地方性集体建设用地市场与隐形集体建 设用地市场并存。 地方性规则支持的集体建设用地制度改革的实践意义， 在于通过地方性规则的 实施， 试图将地权交易的一般规则适用于集体土地使用权的交易， 进而检验地方性规则的可行性 和有效性。 集体建设用地使用权在认可或推动其进入市场交易的地方性规则的支持下， 可以出 让、 转让、 出租、 入股、 抵押， 地方性建设用地市场在交易规则可以适用的地域范围内具有了正 ①作者简介： 杨一介， 中国社会科学院农村发展研究所副研究员、 博士 （北京， １００７３２）。 ①参见２０１５年中共中央办公厅、 国务院办公厅 《深化农村改革综合性实施方案》。 在地方性的制度实践中， 因 税费缴纳的差异而将集体建设用地分为经营性项目 （商业、 旅游、 娱乐等） 建设用地和工业项目建设用地。 ②参见 《中华人民共和国土地管理法》 第４３、 ６３条。 ·１６０ · 论集体经营性建设用地入市交易的法律规则★ 杨一介★ 当性和 “合法性”。 另一方面， 这种地方性制度的实践的负面后果， 主要体现为其交易的合法性 不能得到充分保障，