芜湖国际小商品市场定位报告书(终).ppt

前 言 这是一个让您很容易产生错觉的城市，这是一个让您又不能不惊叹的城市。 鸠兹是她的前世，芜湖是她的今生。她的美丽在于：长江之滨，赭山之下，半城山半城水；她的厚重源由:千年古城，商贸沃土，通达四方……如果您仅是与她初识，习惯了现代大都市的摩天大厦、车流不息，草木葱笼，您对这座城市会没有丝毫的兴趣，甚至在心底怀疑自己的目光。当您决定向她走近，力图真切感知并寻找答案时，您会欣喜于您的发现，原来这座城市是这样的别有洞天，如此的非同一般——浓厚的江南人文风情、弥漫在城市街道传统的徽商气息、还有生之具有的优质资源，您会惊叹：您的选择毋容置疑，您的使命倍为荣耀。 历史已经证明，“长江巨埠、皖之中坚”不仅仅只是一份殊荣，今天“倚长江通苏楚，筑天堑连南北”，坚定东向发展战略，更是这座城市又一轮新的起始。 敢为人先，方能尽享尊荣。剑指疆场，乃英雄本色。 这本册子，承载了我们此次项目论证思想的汇集和研讨的结晶。它记录了我们对一座城市的解读，也是对项目的深层次的分析与求证。 我们有理由相信，凭藉瑞丰公司的卓越的实力与资源优势加之精准的项目定位，中国芜湖小商品市场项目必将成为泛长三角区域乃至全国范围内影响深远、辐射面广的全新商业实体，也为芜湖这座城市的商贸强盛注入新的血液。;思 维 导 图;思 维 导 图;08年房地产宏观调控政策回顾;上半场持续收紧 成通胀调控常态。 从2008年1月25日起连续5次上调人民币存款准备金利率。这对房地产公司的资金链来说是个致命的打击，银行贷款本就政策受限，准备金率的提高让他们从银行那里得到赖以生存的资金变得更加困难。 下半场匆忙降息 争议中适度宽松 2008年9月危机到来时，央行政策也从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保增长为目的的适度宽松的货币政策。然而，尽管利率一再下调，但是经济的不确定让各商业银行产生了惜贷情绪，开发商的资金链依旧紧张。 ;土地日趋规范 囤地遭遇打击 2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》中明确规定，“土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；同时，国务院第一次对土地增值展开征缴。其后，一系列关于土地的法律法规相继出台，内容涉及土地违法、违规，建筑节能以及全国土地利用等诸多方面。 假如没有年初关于打击囤地的重磅政策出台，也许现在的开发商会资金要充足一些。关于土地方面的政策弹性就此化为乌有，大批手中有地的开发商不得不“ 上马开工”。今年，还会有部分土地因为受到政策限制而马上面市。就长远来看，今年一系列土地相关政策的出台对于规范房地产土地市场的确起到了非常大的作用。;保障性住房方面;税收方面 三项措施出台 政策再出重拳 ;; 尽管政府为挽救楼市已推出多项综合措施，但至今收效不大，在房屋成交量上仍未见明显改善。银行由于担忧向首次房贷者提供贷款涉及之风险及净息差不具吸引力，在向首次房贷者提供优惠利率问题上存在犹豫。大部分准购房者仍保持观望态度，普遍期望房价的进一步下降。 虽然多个房地产开发商已获续期短期债务及延迟购地付款限期，但为了应付年底缴税、支付利息及农历新年前结清建筑工人欠薪等现金流方面的压力，预计在2009年初房价将有进一步下调的空间。部分公司会通过向外部投资者出售股权的方式获得融资。由于中国多个房地产开发商的资产负债状况不容乐观，我们预计未来几年房地产行业整合并购的趋势将会加快，这将有利于现金流状况稳健、地区及产品组合多元化的大型全国性发展商。基于房地产行业的重要性，预计中央政府或会推出额外的措施（拯救发展商以外的手段），放宽对二次房贷的限制及缩短二手房交易的规定持有期限。 然而，中国房地产开发商在短期内依然面对挑战，更多经济适用房的推出无疑会令2009年的房地产市场形势更为严峻。;市场调研;;; 属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，日照时数2000小时左右，年降雨量1200毫米，无霜期每年达219-240天。 地势南高北低，地形呈不规则长条状。地貌类型多样，平原丘陵皆备，河湖水网密布，青弋江、水阳江、漳河贯穿境内，黑沙湖、龙窝湖、奎湖散布其间。 水资源丰富：长江从市区北缘流过，青弋江、水阳江、漳河干支流贯穿南陵、繁昌、芜湖三县，黑沙湖、龙窝湖、奎湖散布期间，全市水面面积达到478平方千米，占总面积的14.4%。; 据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增长22.1%；人均消费支出9509元，比上年增长20.4%；人均住房使用面积18.47平方米，比上年增加0.