产业园区运营模式-1.ppt

历史问题 原因分析 1 客户特征 （大客户小客群） 1、客户理性（决策因素多、决策周期长、关注性价比） 2、客户数量有限且有排他性（优质客户容量有限） 3、中小企业居多（规模小、成长快、发展不确定性） 4、客户个性较强（区域文化、经济和产业差异性） 4、客户消费习惯没有转变（习惯自己拿地建设） 2 项目特征 （小批量、快反应、长周期运作） 1、项目以实出发，必须理性、高性价比地满足客户效率成本诉求 2、产品个性化强、不能简单复制 3、产品组合要丰富，覆盖各类客户需求 4、需要滚动开发，贴近市场需求调整 5、年开发规模有限、开发周期长 6、政府预期高，项目见效益时间长，有段沉默期需要坚持 7、价格有天花板，开发利润较低 3 开发运营模式 （大公司平台、小公司运作） 1、专业化程度高、社会化程度低，缺乏社会专业支持，需要自身经验积累 2、集团要提供全面专业支持，要高度集权，把控项目的重大决策 3、项目直接面对客户招商和服务，需要一线的积极性，才能有客户满意 4、全国项目资源需要整合，放大规模和网络效应 客户决定了运营模式 以项目载体和电商平台为基础，全面整合政府、企业、金融、高校、科研和商界等资源，成为产业资源整合平台 开发区 银行、基金 科研机构 高等院校 企业孵化器 商家联盟 企业 商会/协会 人才机构 法律机构 Online 线上招商平台 Offline 线下招商平台 全面整合联东官网、微信、优客招商网等网上资源，全网推广、联盟推广 全国联动布局四十个项目，展示招商平台、提供硬件设施和软性服务 产业园区发展模式的未来格局 总部办公\科技研发\标准厂房\企业定制 中国产业园区专业运营商 * * 产业园区发展模式培训 —— 解析联东U谷成长之路 —— 梁环宇 2014年3月 3 – 7 – 8 – 24 - 44 联东U谷为什么能快速发展？ 快速复制和布局的根本 商业模式创新 战略坚守 市场需要 样板示范 规范务实 发展模式是核，是复制的前提 土地 人才 资金 大品牌 精准对位 客户 产业资源 减法 标准 乘法 联东战略整体思路 战略布局：项目全国联动 系统竞争：资源全程共享 围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设。 提供整体开发和持续运营的解决方案，以市场化机制运作，实现从投资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理。 产业园区发展模式 产业园区发展模式的特点 + 开发 运营 围绕产业微笑曲线提供企业发展平台，提供产业升级的载体 以客户为原点，进行市场化、规模化运作，实现全程管理和控制 整合策划、设计、施工等地产资源 整合政产学研商等产业资源 产业载体的 整体开发 持续运营 资源聚合体 1 产业升级的需要 社会专业化分工的需要 区域规划发展的需要 城市（城镇）化需要 产业转移的需要 经济持续发展需要 产业的支撑 社会发展规律 产业发展规律 社会需要和发展规律，需要城市需要新的产业载体 中国经济增长需要调整发展方式 新的 产业发展空间载体 社会分工规律 城市化规律：城市功能需要聚合、优化 以东带西 东西联动 北京城市发展模式 上海城市发展模式 中心+环线的摊大饼模式 随着环线外延，中心的集聚作用越来越大，负荷越来越重 多片区联动发展模式，浦东新区建设时，进行浦西旧城改造，实现“以东带西、以西促东、东西联动” 一线城市需要加强第三产业比重，重点发展提升服务经济；二三线城市需要加速工业化进程，重点发展第二产业 中心城区需实现“退二进三” 发展高端服务业；城市郊区需“退城进园”，发展第二产业，形成现代化特色产业体系 制造 研发 营销 高附加值 高附加值 低附加值 标准厂房 定制厂房 总部基地 科研创新区 研发中试基地 产业微笑曲线 产业升级：由传统制造业向知识型、服务型、战略新兴产业升级 产业链升级：由制造物流环节向研发、营销、总部环节升级 产业结构优化：形成二、三产业互动、补充，产业功能多元复合化 工业地产 —— 产业地产 简单的工厂用房 功能性产业集群 科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等 主题产业集群 文化产业园； 卡通动漫产业基地 特色主题产业基地 产业化规律 商业模式的3个必然 分散 零星开发 政府 主导开发 市场 主导开发 整体 集约开发 其他市场主体开发 联东开发 产业定位 产品组合 园区配套 供地规模 客户来源 租售比率 开发周期 投资强度 税收强度 … 开发模式差异对比 中小企业供地效益对比 政府与企业的优劣势对比 与竞争对手对比 怎么做的具体问题，引导如何做成项目，不要给自己设障 根据2010年国务院批准的上海规划，全市2011-2020年间新增建设用地121平方公里。除中心城