房屋维修与养护管理.doc

房屋维修与养护管理 物业管理是房地产业的售后服务环节，是对物业业主利益的最大回报，也是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋维修与养护管理是物业管理的重要环节，为了保证房屋正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，必须经常地对房屋进行维修、养护。 一、房屋维修与养护的含义和作用 （一）房屋维修与养护的含义 房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 （二）房屋损坏的原因 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 1、自然损坏 自然损坏的因素有以下4种： ①气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。 ②生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。 ③地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 ④灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。 自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。 2、人为损坏 人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况： ①使用不当 由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。 ②设计和施工质量的低劣 这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；有的木结构的木材质量差，或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。 ③预防保养不善 有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养，门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养，都可能酿成大祸。 上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。 （三）房屋维修与养护作用 房屋维修与养护是物业管理中的一项基础性工作，在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。 1、从物业自身的角度看 房屋维修与养护的根本任务是保证原房屋的住用安全和使用功能，即提高房屋的完好率，延长其使用寿命，减少资金投入，充分发挥房屋的使用价值。 2、从房地产业的角度看 房屋维修与养护，是房地产开发在消费环节中的延续。搞好房屋维修与养护，有利于房屋价值的追加，可以延缓物业的自然损耗，提高物业的价值和使用价值，从而使物业保值增值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。 3、从物业管理企业的角度看 良好的房屋维修与养护，有利于消除用户置业的后顾之忧，会促进房屋销售和租金的提高，既增加了企业的经济效益，又可树立良好的企业形象，提高物业管理企业在社会上的信誉和在激烈的市场竞争中的竞争力。 4、从使用者和社会的角度看 及时、良好的房屋维修与养护，还有利于逐步改善工作、生活条件，不断满足社会需求和人民居住生活的需要，有利于整个社会的稳定，逐步把城市建成一个环境优美、生活安静、利于生产、方便生活的经济文化中心，保进城市经济的发展和社会主义精神文明的建设。 二、房屋维修养护的原则 （一）“