私募房地产基金中国房地产发展风向标一知识讲稿.pptVIP

* * 私募房地产基金——中国房地产发展风向标as of 12/03/2009 Ginion Bank Investment Consultant Inc.基 联 商 银 投 资 顾 问 有 公 司 中国北京市朝阳区东三环南路58号富顿中心A座11层1111室 联系电话 1111A, Fudun Center, Rd. No 58, Dongsanhuan South, Chaoyang District, Beijing China 回顾 从2007年第一季度到2009年上半年共有17支针对亚洲市场(投资范围包括中国大陆地区)的私募房地产投资基金成功完成募集,涉及募资总额达127.27亿美元。 从2006年第一季度到2009年第二季度,中国大陆地区共发生82起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例,涉及投资总金额为90.01亿美元。 基金退出方面,2006年至2009年上半年共发生12支基金支持的6家房地产企业IPO事件。 房地产市场发展路径 影响住宅需求的两大主要因素: 城市化进程的发展带来的首次置业需求,预计未来五年约有7000万新增城镇人口,约2400万个家庭需要新增住房需求,预计其总需求为9亿平方米左右; 另一方面随着人均收入快速增长,带来改善型需求。在未来五年预计将有近18.4亿平米的改善型购房需求存在。 景气趋好 国房景气指数尚未恢复到2007年底的相对行业发展高点 已经连续6月持续增长并在2009年8月重新突破100关口,重回景气区间 投资地域及金额观察 基金退出 私募基金所支持的房地产企业上市方面: 2006年至2009年上半年共发生12支基金支持的6家房地产企业IPO事件 其中在香港主板上市的房地产企业居多,共有5家 1家于2007年12月12日在美国纽约交易所上市,成为第一家在美国上市的中国房地产企业 * * * * 清科研究中心分析认为，作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。其中，银行贷款、定金及预付款（其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的）、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%-70.0%左右（见图3），银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。 从2006年第一季度到2009年第二季度，中国大陆地区共发生82起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为90.01亿美元。如表2所示，私募股权基金对中国房地产行业的投资呈现周期性波动，2006年下半年和2007年下半年不论投资总额还是投资案例总数都高于同期上半年交易资本总量。2008年由于受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击，中国房地产行业不可避免地受到了冲击。故2008年下半年私募股权基金在房地产行业的投资未能呈现出周期性发展的小高潮。 2009年上半年，私募股权基金对房地产行业的投资波动性较大，一季度虽然我国各级政府出重拳欲救楼市，但收效尚不明显，房地产行业仍处于发展低谷期，房价持续下滑，而这也为私募股权基金创造了非常有利的进入时机。我们观测到2009年第一季度共发生6起针对中国房地产企业或房地产项目的投资，投资活跃度处于2008年以来的最高点。而进入2009年第二季度，由于受积压的刚性需求和政策累积刺激双重作用的影响，全国房地产市场走出了年初的平淡行情而迎来了交易的持续活跃，并且随着政策力度的逐步加大，尤其是投资性需求和改善性需求的入市，从而带动整个房地产市场的逐步回暖。随着成交的持续活跃，房地产开发商自身的资金压力得到了进一步的缓解。因而，房地产开发商与私募股权基金合作的需求较早前有明显下降，清科研究中心统计数据显示，2009年第二季度，仅有1起针对中国房地产企业的私募股权投资案例发生，涉及投资金额为2,928.26万美元，不论是交易数量还是交易金额均处于历史最低点。 　　从中国房地产行业私募股权投资地域分布来看，从2006年到2009年上半年，私募股权基金投资房